Odpověď na dostupné bydlení pro každého dává Vídeň

Ztraceni v nové bytové krizi

Odpověď na dostupné bydlení pro každého dává Vídeň
Ztraceni v nové bytové krizi

Obsah dostupný jen pro předplatitele.
Přihlásit se můžete zde.

Pokud nemáte předplatné, nebo vám vypršelo, objednat si ho můžete zde.

Obsah dostupný jen pro předplatitele.
Předplatné můžete objednat zde.

Pokud nemáte předplatné, nebo vám vypršelo, objednat si ho můžete zde.

Rovnýma nohama skočili Češi do nové krize bydlení. Zasáhla většinu vyspělých zemí a tuzemská velká města patří k těm, která nemají řešení. Přesto existuje v blízkém sousedství příklad, že nedostatku dostupných bytů se dá s úspěchem čelit.

Na předměstí Alterlaa, pouhých dvacet minut od centra Vídně, si příznivci moderní architektury a vyspělého urbanismu na své nepřijdou. Dominantu tvoří komplex tří gigantických domů s názvem Wohnpark (Bytový park), každý s pětadvaceti patry. Jejich zázemí tvoří jednopatrové bludiště nákupního centra s desítkami obchodů a restaurací, které vypadá jako splněný fantasmagorický sen normalizačního architekta původem z Československa. O mnoho lepší to není v blízkém okolí. Nebýt návsi tradiční vesnice Altmannsdorf s kostelíkem, vinným šenkem a zámeckým parkem, udržované z mohutných městských dotací, našel by návštěvník jen bezútěšné sídliště Am Schöpfwerk (U Čerpadla), které se také příliš neliší od obvyklých českých sídlišť, experimentální výstavbu v lokalitě Kabelwerk (Kabelovna), kde se domy s převislými balkony kácejí do náměstí a vzbuzují v náhodných návštěvnících klaustrofobickou reakci, případně dlouhé řady dělnických domků, které zde po rekonstrukci platí za luxusní bydlení.

Ovšem pro toho, kdo se přistěhuje do Vídně za prací, se může stát Alterlaa eldorádem. Pokud chce koupit byt, zaplatí v přepočtu 70 tisíc korun za metr čtvereční, nájem menšího bytu přijde na deset tisíc měsíčně. Při průměrné rakouské mzdě 70–80 tisíc to není těžké utáhnout, dovolit si to může i obyčejný zedník odkázaný na minimální mzdu okolo čtyřiceti tisíc. Když si návštěvník uvědomí finanční souvislosti, zapomene na úvahy o normalizačním skanzenu a Wohnpark i celé jeho okolí se rozzáří v růžových barvách. Vždyť podle nejnovějších údajů developerů se v Praze těžko shánějí byty s cenou pod 100 tisíc. Za ideální nabídku „pro mladé rodiny“ jsou označovány byty v Dolních Měcholupech, čtvrti odříznuté od jakékoli infrastruktury, kde není místo k parkování, kde však metr čtvereční stojí 63 tisíc korun. Praha není výjimkou, ani v Brně se už neseženou byty s cenou pod sedmdesát tisíc korun za metr. Když se to přihodí v zemi s průměrnou mzdou mezi pětadvaceti a třiceti tisíci, pak se bydlení stává nedostupným pro střední třídu a nastává čas hovořit o krizi.

Návrat z předměstí

K dispozici je dlouhá řada důvodů, proč to v Praze nejde jako ve Vídni. Stavební povolení se shání těžko, náklady na stavbu jsou vysoké, proto je na trhu málo bytů a jejich cena roste. Do hlavního města se ke všemu stěhuje stále víc lidí. Každým rokem úřady zaregistrují patnáct tisíc nových Pražanů a další se spokojí jen s přechodným bydlením. Magistrát se dlouho bránil tomu, aby vznikly nové stavební předpisy, pořád se buduje podle socialistických pravidel, která v kapitalismu nefungují. Teprve teď se podařilo vytvořit nový územní plán, a když to dobře půjde, bude se podle něho stavět už za pět let. Jinými slovy, plán proti krizi pro příštích pět až deset let neexistuje.

Větší odstup si zachoval sociolog bydlení Martin Lux z Akademie věd. „Vliv nedostatečné bytové výstavby a migrace se často přeceňuje,“ tvrdí. Důležitější prý je skutečnost, že v období konjunktury lidem rostou příjmy. „Domácnosti, laičtí i profesionální investoři kupují byty. Také lidé, kteří kupovat nechtějí, se díky rostoucí kupní síle cítí na to, že utáhnou nájem sami a nemusí bydlet spolu s jinými,“ vypočítává sociolog. Pražský i brněnský trh s bydlením v podstatě jen ilustrují, jak funguje neregulovaný trh s bydlením. Pokud tedy skončí konjunktura, oslabí růst příjmů, a pokud ještě dá magistrát do pořádku stavební předpisy, poměry se zlepší. Taková neurčitá vyhlídka obyvatele českých metropolí neuklidní, přesto by současná situace na trhu s bydlením nebyla zásadním důvodem ke znepokojení, kdyby k němu neexistovaly ještě další důvody.

To, co se děje v Praze, probíhá i v mnoha dalších evropských a světových metropolích, připomíná sociolog Lux, podle kterého dochází k takzvané urbánní krizi dostupnosti bydlení. „Myslím si, že v takovém Londýně bude situace ještě horší než v Praze,“ míní sociolog. Krizi dostupnosti bydlení popsal Luxův americký kolega Richard Florida jako novou urbánní krizi (New Urban Crisis). Za staré krize se byznys a střední třída stěhovaly na předměstí, zatímco centra i staré periferie se vylidňovaly nebo sloužily ke vzniku chudinských ghett. Při nové krizi se lidé vracejí do měst, ceny bytů a nájmů však rostou do té míry, že si je střední třída nemůže dovolit. Zvětšuje se ekonomická segregace a nerovnost podle příjmů a vzdělání. Touto krizí nejvíc trpí bohaté metropole typu New Yorku a Los Angeles, ovšem také centra nových technologií a města se značným podílem vysokoškolských studentů. Florida tvrdí, že nespokojenost vyvolaná novou urbánní krizí patří k důvodům volebního vítězství Donalda Trumpa.

Ceny bytů rostou i v Evropě, ovšem za pozornost stojí, že pražský cenový růst nemá srovnání v kontextu německy mluvících zemí. Za poslední čtyři roky se ceny nových bytů zvýšily o třetinu a v přepočtu už přesáhly hranici 3300 eur za metr. Tím se dostaly na úroveň nejbohatších měst nejbohatších regionů, tedy jižního Bavorska, Bádenska-Württemberska a Rakouska. Berlín už je dostupnější, ještě lacinější bydlení nabízí Norimberk, Hannover nebo Düsseldorf, poloviční ceny jsou v Lipsku nebo Drážďanech. Výrazně dražší jsou jenom Mnichov s šesti tisíci eur za metr čtvereční a lepší vídeňské čtvrti jako Mariahilf nebo Neubau, kde se platí přes pět tisíc. Na otázku, proč Čechům stačí dvakrát menší obytná plocha než Němcům, není třeba hledat další odpověď.

Ještě dramatičtější je srovnání nájmů. Nabídka v Praze se dostala nad 300 korun měsíčně za metr čtvereční, vyšší cenu platí v Německu jen obyvatelé Mnichova, ve Vídni jsou v průměru 50 korun nad pražskou úrovní. Jak je možné, že postkomunistická metropole s více než třetinou bytů v rozlehlých a nevlídných panelových sídlištích nabízí stejně drahé bydlení jako město, které poradenská společnost Mercer vyhodnotila, že se v něm žije lépe než kdekoli jinde na světě?

Raketový růst cen bydlení v Praze a Brně lze do určité míry vysvětlit tím, že v Česku zabírají nájemní byty jenom pětinu bytového fondu, v Německu a Rakousku skoro polovinu. Zdá se tedy, že to Češi s privatizací bytového fondu po listopadu 1989 přehnali. Ekonomičtí liberálové nemusejí souhlasit, ale šanci zajistit dostupné bydlení mají v této chvíli jen města, která nespoléhají pouze na trh, ale dokážou bytovou nabídku regulovat.

Revoluce Huga Breitnera

Tlustý milionář objímá v drahé restauraci luxusní blondýnu, ve kbelíku s ledem se chladí tři lahve sektu. Do nádoby však sahá mohutná rudá pěst, chápe se jedné z lahví a chystá se ji odnést. „Breitnerova daň. Proto volte sociálnědemokraticky,“ vyzývá rovněž rudý nápis na volebním plakátě pro volby do vídeňského zastupitelstva ve dvacátých letech minulého století. Reprodukce plakátu nechybí v žádné publikaci o historii bytové výstavby ve Vídni, protože vystihuje počátky zdejšího bytového zázraku.

Ceny bytů rostou i v Evropě, ovšem za pozornost stojí, že pražský cenový růst nemá srovnání v kontextu německy mluvících zemí. - Interiér A69 Foto: Jan Zatorsky

Počátkem dvacátých let se stala Vídeň samostatnou spolkovou zemí, kde měli na rozdíl od zbytku Rakouska jasnou převahu sociální demokraté. Spolkové země tehdy měly daňovou autonomii a „rudá Vídeň“ toho také vydatně využila. Finanční rada Hugo Breitner dostal za úkol zajistit finance, aby se ve Vídni naplnilo právo každého člověka na bydlení, jeden ze základních principů sociálnědemokratické ideologie. Breitner byl zřejmě geniální, protože mu stačilo pár jednoduchých kroků. Začal tím, že zavedl progresivní daň z nájmů. Progresivní byla extrémně, protože téměř polovina výnosu byla z půl procenta nejdražších bytů. Tím získal první peníze k zahájení bytové výstavby a pak následovaly další „spravedlivé“ daně ze spotřeby. Platily se v drahých obchodech a restauracích, při bálech a dostizích, naopak novým odvodům unikly kavárny. Vrcholným číslem se stala opět progresivní daň z nemovitostí, která způsobila, že se vůbec nevyplatilo vlastnit nějaké domy. Tady nešlo o příjmy městské pokladny, ale o to, aby se snížily ceny pozemků. Skutečně se snížily, radnice nakoupila 50 tisíc hektarů a začala stavět tempem skoro deset tisíc bytů ročně (pro srovnání, v Praze dnes všichni investoři dohromady dokončí pět tisíc bytů za rok).

Nová výstavba měla ideologický náboj. Vznikaly mohutné komplexy, kterým se říkalo dvory. Kromě stovek bytů nabízely občanskou vybavenost a ve vnitroblocích měly větší podíl zelených ploch, než bylo zvykem v dosavadní výstavbě. Nejmohutnější Dvůr Karla Marxe z roku 1930, stavba o kilometrové délce ve čtvrti Heiligenstadt, se stal zároveň ideálním místem k pohodlnému životu dělnických rodin, pevností sebevědomého proletariátu a nedostižným vzorem sídlišť, jaké stavěly socialistické režimy po druhé světové válce.

Dnes se zdá nemožné opakovat tento převrat. Ostatně i ve Vídni revoluční nadšení za sto let vychladlo. Rakouské hlavní město už nevypisuje daně proti boháčům ani se nepokouší snížit ceny pozemků. Politika Huga Breitnera se však uskutečňuje jinými prostředky. Radnice nestaví byty už pátý rok, přesto jich vlastní 220 tisíc s půl milionem nájemníků a zůstává největším evropským podnikatelem v realitách. Ročně investuje přes půl miliardy eur do podpory neziskových bytových družstev, která dokončují každým rokem pět až deset tisíc bytů, zároveň kolem deseti tisíc bytů projde rekonstrukcí. Platí pravidlo, že v bytě zůstává dosavadní nájemník, kterému se příliš nezvýší nájemné. Osm z deseti obyvatel Vídně využívá byty, které město nějakým způsobem financuje. Takzvané sociální bydlení není jen pro nejchudší, jak se například předpokládá v Česku, ale zasahuje hluboko do střední třídy.

Ve Vídni platí železné pravidlo, které formuloval člen představenstva bytového podniku Bernd Riessland. „Při bytové výstavbě, která se řídí pouze trhem, se snadno překročí finanční možnosti zájemců s nízkými a středními příjmy. Velká část, až 25 procent, není vůbec schopna platit nájmy za takové byty,“ tvrdí Riessland a dodává, že této čtvrtině občanů musí byty postavit město. V zájmu spravedlivého přerozdělování ovšem nemůže zapomenout ani na ostatní.

Jak napodobit Vídeň

Přesto experti upozorňují, že s městskou výstavbou bytů ve Vídni je to podobné jako se švýcarskými referendy a že vídeňský model nelze beze všeho vyvážet. Pokud město využívá jeden regulační nástroj sto let, pak s ním umí zacházet, zatímco ostatní mohou mít potíže. „Nemyslím, že by Vídeň byla vzor pro všechno lidstvo,“ míní také sociolog Lux. Připouští sice, že trh bydlení je příkladem neefektivního trhu a že by se jeho regulaci měla věnovat větší pozornost, to však neznamená, že by se měl nahradit faktickým plánováním cen.

foto - archiv

Příkladem neúspěšné regulace mohou být některá německá města. V Berlíně rostou ceny bydlení takřka pražským tempem a cenová exploze je dost silná, aby rozvrátila tamní státem podporovaný model nájemního bydlení. Expert Michael Thumann popsal v týdeníku Die Zeit, jak se vylidňují lepší městské části, jako je například Prenzlauer Berg, protože lidé nemají na stále vyšší nájmy. Pak se čeká, až přijdou bohatí. Prenzlauer Berg i jiné části Berlína přicházejí o původní obyvatelstvo, mění se na anonymní prostor, v němž byty slouží ke spekulaci. Thumann vidí jedinou záchranu. Berlín by jistě měl stavět další sociální byty pro ty nejchudší, zároveň daňovými úlevami podpořit ty, kdo si chtějí nové byty koupit. Příslušníci střední třídy, kteří si to budou moci dovolit, udrží základ tradičního osídlení, a ubrání tak svou čtvrť před největším nebezpečím nové urbánní krize. „Abychom odvrátili noční můru bytové krize, potřebujeme levicové i liberální myšlenky,“ vyzývá Thumann.

V této chvíli Němci horečně hledají peníze, kterými by překonali aktuální potíže. Berlínský starosta Michael Müller prohlásil, že na další nové byty už nemá žádné prostředky, a také jeho hlas přiměl kancléřku Angelu Merkelovou, aby v příštím roce zvýšila podporu bytové výstavby o dvě miliardy eur, tedy na dvojnásobek. Zároveň zruší daň z těch pozemků, kde se začne stavět.

Přidává se dokonce i Praha. „Měníme kurz,“ ohlásil radní Radek Lacko. Za významnou změnu ovšem označuje plán, že Praha ke svým současným sedmi tisícům sociálních bytů přidá v příštích letech dalších jedenáct set. Do toho počítá rekonstrukci 350 bytů na Jižním Městě. S výstavbou 300 bytů se začne po roce 2019 v Dolních Počernicích.