Osmadvacet let od startu svobodné společnosti v roce 1989 zažívá Česko první realitní a hypoteční bublinu. Ceny nemovitostí rostly v první třetině letošního roku s velkým náskokem nejrychleji z celé Evropské unie. Oproti předchozímu roku stouply o 12,8 procenta. Jediné dvě další země s dvoucifernými vzestupy (obě těsně nad 10 procenty) byly Litva a Lotyšsko. Obě pobaltské ekonomiky jsou přitom zvyklé na anglosaský styl poměrně výrazných vzestupů a pádů ekonomiky. Silné boomy tady střídají, ve srovnání s Českem, nastaveným spíš na stabilní ekonomický cyklus, hluboké recese.

Nemovitosti zdražují ve všech zemích Evropské unie s výjimkou Itálie, Chorvatska a Řecka. Český vzestup je ale skutečně výjimečně vysoký. V sousedním Německu stoupají ceny o 5,1 procenta. Ve Velké Británii o 5,6 procenta. Na sousedním Slovensku zdražují domy a byty o 3,8 procenta. V Polsku o 3,3 a v Maďarsku o 8 procent.

Zběsilý finiš

Ceny nemovitostí v Česku rostou ve všech regionech. V atraktivních centrech Prahy a velkých měst nejrychleji. Na okrajích a periferiích pomaleji. Růst je ale skutečně plošný. Ceny bytů stoupají dvakrát rychleji než platy. Ty se v první čtvrtině roky zvedly o 5,3 procenta. Když se ovšem zohlední celkový vzestup cen, reálně stouply na 2,8 procenta. Zdražování bytů tak násobně převyšuje vzestup příjmů.

Čím dál víc lidí si totiž nové byty pořizuje na hypotéky, které zažívají největší polistopadový boom. Jen v červnu poskytly banky nové hypotéky za 22 miliard korun. To jen dál vyhrocuje letošní rekordy. Za první polovinu roku se na hypotékách napůjčovalo 119 miliard. To o více než 12 miliard korun převyšuje loňský rekordní rok. Průměrně si lidé na hypotéce půjčují částku kolem dvou milionů korun. Průměrná úroková sazba, za niž banky úvěry dávají, je těsně nad dvěma procenty.

Hypoteční boom vyvolává kombinace rekordně nízkých sazeb, které v Česku panují od roku 2013. V posledních měsících se k nim přidala i rekordní chuť lidí nakupovat a investovat. Ta je přirozeným odrazem celkové prosperity a kondice ekonomiky. Nezaměstnanost v Česku je nejnižší z celé EU. Nabídka pracovních příležitostí a počet lidí, kteří pracují a vydělávají, jsou nejvyšší v historii země. Po letech prosperity s chabým růstem příjmů teď začaly rychle stoupat i platy. A rychleji stoupají mezi lidmi s nižšími příjmy než u dobře placených profesí.

K půjčkám na bydlení, které ještě nedávno bývaly doménou vyšších a středních vrstev, se odhodlává čím dál víc lidí. Poprvé zažíváme skutečnou demokratizaci hypoték. K růstu cen nemovitostí přispívá i nedostatek a chudá nabídka nových bytů. Zásadní roli přitom hraje jedno z nejvíc byrokratických stavebních řízení v Evropě. Podle respektované analýzy Doing Business Světové banky je u nás před startem stavby potřeba 21 různých povolení. Celý proces trvá 247 dní. Na žebříčku patří Česku 130. místo za řadou rozvojových zemí. Mluví se o tom roky – a nic se nemění. Pro představu, jak se staví jinde. Ve velmi ekologickém Dánsku, jež si zakládá na kvalitní architektuře a regulaci nové výstavby, stačí stavebníkovi sedm povolení, která získá za 64 dní.

Na první pohled je přitom zřejmé, že estetická úroveň dánských měst i krajiny, v níž se staví, je vyšší než u nás. V sousedním Německu, zakládajícím si na precizní byrokracii, je ke stavbě potřeba devět povolení, jejichž získání trvá 96 dní. Podstatně rychleji se to dá zvládnout i ve střední Evropě. V Polsku je ke stavbě nového domu potřeba 12 úředních povolení a 153 dní.

Když se spojí zájmy politiků a bankéřů

Česká národní banka jako regulátor finančního trhu už delší dobu upozorňuje, že bublina se nafukuje. Ministerstvo financí ještě pod vedením Andreje Babiše proto do sněmovny poslalo novelu zákona o ČNB, která centrální bance dává pro případ potřeby možnost nasadit ostřejší regulaci poskytovaných hypoték. Nařídit bankám přísnější metr, jak vysoké můžou hypotéky v poměru k příjmu, majetku a úsporám klientů být. V této chvíli ale není vůbec jasné, jestli se novela stihne ještě do voleb projednat. Pokud ne, spadne stejně jako všechny ostatní zákony pod stůl a bude se po volbách muset celá projednat znovu.

Předvolební atmosféra udělala z hypoték velké politické téma. Poslanci napříč politickým spektrem začali v zájmu dostupného bydlení pro každého zpřísnění regulace brzdit. Právě to v kombinaci s horlivostí bankéřů v půjčování rizikovým klientům s nízkými až žádnými příjmy s výjimkou sociálních dávek od státu a žádným majetkem bylo mixem, který spustil finanční krizi v roce 2008. My jsme zatím jen ve stadiu, kdy politici brzdí zpřísnění regulace hypoték. V Americe se za dlouhé roky přímo vytvořil politický a posléze zákonný tlak na poskytování hypoték lidem z nižších vrstev. Už v roce 1977 za prezidenta Jimmyho Cartera se přijal Community Reinvestment Act. Ten přímo nařizoval, aby určitá část poskytnutých hypoték mířila do chudých čtvrtí, které byly v mapách vyznačeny ve speciální kategorii.

Postupné novely tohoto zákona vedly až ke stavu, kdy banky začaly dávat hypotéky známé pod zkratkou NINA (No Income, No Assets; Žádné příjmy, žádný majetek). Takhle daleko zatím ani náhodou nejsme. ČNB ale chce být na potenciálně nebezpečný mix zájmů bankéřů a politiků připravena.

Už teď využívá na propíchnutí hypoteční bubliny možnosti, které má. Loni v říjnu svými doporučeními přinutila banky skončit s nabídkou stoprocentních hypoték na celou cenu nemovitosti. Od dubna musí mít většina zájemců připravenu alespoň pětinu vlastních peněz v poměru k hodnotě nemovitosti. Před měsícem centrální banka ještě přitvrdila. Žádá, aby banky přísněji posuzovaly příjem každého, kdo si bude chtít půjčit na byt, a zamezily tomu, že si chybějící vlastní peníze půjčí jinde.

Zvyšující se tlak a vědomí, že bonanza levných hypoték téměř pro každého je u konce, v této chvíli bublinu ještě přifukuje. Všichni, kdo o nákupu bytu nebo domu na dluh přemýšleli, to chtějí stihnout, ještě než se zavře okno příležitosti. Připomíná to poměry v britských hospodách, když se alkohol mohl prodávat jen do jedenácti hodin večer. Než se s tím Britové naučili žít, míra překotné konzumace a tomu odpovídající duševní a fyzická kondice stoupala. Čím víc se o neudržitelnosti současného stavu a zpřísnění poměrů mluví, tím víc zájemců do bank na poslední chvíli míří.

Poměry se totiž zpřísní i bez ohledu na novou regulaci. Ekonomika je rozjetá, ceny stoupají a centrální banka s vysokou pravděpodobností zvedne v dohledné době úroky. To zvýší i úroky u hypoték a řada lidí, kteří si je brali coby proti svým příjmům hodně našponované, se může dostat do problémů se splácením. To se neprojeví hned. V čase nízkých sazeb si většina lidí fixuje úroky na několik let dopředu. Fixace jsou často až desetileté.

Společnosti vlastníků

Debata, jestli je touha po vlastním bydlení i za cenu velkých dluhů často na celou kariéru víc společensky přínosná, nebo nebezpečná, se dlouhodobě vede napříč Západem. Řada konzervativních politiků v čele s někdejší britskou premiérkou Margaret Thatcherovou razila názor, že vlastní dům nebo byt je důležitou životní kotvou, která v širokých vrstvách prosazuje odpovědnost a stabilitu. Proto přišla svého času s plánem privatizace co největšího počtu bytů jejich nájemníkům. Společnost vlastníků byla jejím důležitým politickým sloganem. Konzervativní baronka sice nesnášela život na dluh, ale půjčku na bydlení považovala za investici. A na dostupné úvěry na privatizaci bytů svého času tlačila. V Americe téma podpory vlastního bydlení pro široké vrstvy společnosti dlouhodobě spojovalo levici a pravici.

Podíl lidí, kteří mají v každé zemi vlastní byty a kteří bydlí v nájmech, nesouvisí s bohatstvím dané země, nýbrž s kulturou a životním stylem. Ve vlastním bytě (ať už zatíženém hypotékou či jiným dluhem, nebo bez něj) žije v zemích EU podle statistiky Eurostatu v průměru 69 procent lidí. Zajímavé je, že drtivá většina nejbohatších zemí je pod průměrem. Vůbec nejméně lidí žije ve svém v bohatém Švýcarsku, jen 43,4 procenta. Následuje Německo s 51,9 a Rakousko s 55,7 procenta. Dalo by se to vysvětlovat tím, že všechny tyto země patří do stejného okruhu, který tradičně tíhne k nájemnímu bydlení.

Jenže těsně za nimi je pestrá skupina zemí z různých kulturních okruhů. V Dánsku žije ve vlastním bytě 62,7 procenta lidí. Ve Velké Británii, kde Margaret Thatcherová budovala společnost vlastníků, je to 63,5 procenta. Pozoruhodné je, že od finanční krize roku 2008 se počet lidí žijících ve vlastním domě nebo bytě snížil o více než 10 procent. Klesl, byť mírněji, i v Dánsku. Stejně tak v Rakousku. Za Británií následuje Francie s 64,1 a Švédsko s 66,2 procenta lidí ve vlastních bytech.

Na opačném konci žebříčku, kde má nejvíce lidí vlastní bydlení, jsou naopak chudší země Evropské unie. Vůbec nejvíc žijí ve vlastním Slováci s 89,6 procenta. Za nimi následují Maďaři s 86,3 a Poláci s 83,7 procenta. Zatímco v Maďarsku a na Slovensku se část společnosti s vlastním bytem či domem od finanční krize roku 2008 v podstatě nezměnila, v Polsku za stejnou dobu přibylo víc než dvacet procent vlastníků.

U nás žije ve vlastním jen o něco méně lidí než v ostatních zemích střední Evropy. V roce 2016 to bylo 78,6 procenta. Za posledních deset let jich přibylo kolem tří procent. Nad evropský průměr 70 procent vlastní své byty a domy, v nichž žijí, také lidé v Lotyšsku, Estonsku, Litvě, Španělsku, Portugalsku, Itálii, Lucembursku a Belgii.

Zajímavé je srovnání, jaká část společnosti má ono vlastní bydlení na hypotéku nebo jakýkoliv jiný úvěr. Evropský průměr je 28 procent. Suverénně vedou Nizozemci s 60,1 procenta hypotékářů. Následují Švédové s 59,1 a Dánové s 48,6 procenta. To všechno jsou bohaté země se silnými středními třídami. Ve Velké Británii má vlastní byt s hypotékou 36,7 procenta lidí. V Irsku, kde po roce 2008 praskla obrovská realitní bublina, je to 33,7 procenta. Ještě ničivější bublina s poměrně tragickými sociálními dopady zasáhla po roce 2008 Španělsko. Tam má domy a byty na hypotéky 31,2 procenta lidí. Byt na hypotéku má 26,9 procenta Němců a 25,7 procenta Rakušanů.

Ve střední Evropě, jež vévodí žebříčkům vlastníků, jsou poměry úplně jiné. Lidí s hypotékou tady zatím není ani polovina evropského průměru. U nás má byt nebo dům na hypotéku 18,2 procenta lidí. To je podobné maďarskému skóre 18,7 procenta. V Polsku a na Slovensku je to ještě výrazně méně: 10,9 a 11,3 procenta. Pobaltské země jsou zatím na jednociferných číslech.

To ukazuje, že hypotéky se navzdory obrovské bublině, která se v posledních měsících v realitách nafukuje, zatím nestaly masovou záležitostí. Půjčky na bydlení se zpravidla splácejí desítky let, u nás se začaly běžně dávat podobně jako třeba kreditní karty až po privatizaci bank kolem roku 2002. V západních zemích se do společnosti rozšiřují desítky let. Proto jsou ty poměry úplně jiné. To, co však u nás sledujeme a co vypadá nebezpečně, je hodně rychlý růst, což ukazuje, že si lidé jednak na hypotéky víc troufnou, jednak banky přestávají být tak náročné a vybíravé. Spolu s nižšími úroky je vidět, že mají i větší odvahu uzavírat obchody s riskantnějšími klienty. V roce 2008 mělo byt na hypotéku 11 procent lidí, dnes je to už zmíněných více než 18 procent.