V této chvíli už se dá bez váhání napsat, že průměrně drahý byt je pro průměrně vydělávajícího občana České republiky nedostupný. Podle aktuální studie Property Index 2018 poradenské společnosti Deloitte, která pracuje s daty za rok 2017, jsou u nás domy a byty nejméně dostupné z celé Evropy. Na pořízení bytu o rozloze 70 metrů čtverečních je potřeba částka na úrovni 11,3 násobku průměrného ročního platu.

Při aktuální výši průměrného příjmu, který v zemi dosahuje 31 tisíc korun měsíčně, je to zhruba 4,4 milionu korun. To je průměr v celé České republice. V Praze a Brně, které v posledních letech zaznamenaly prudký vzestup cen, jsou byty výrazně dražší. Ještě loni bylo na pořízení bytu potřeba 10,8 násobku průměrného ročního příjmu. I to už byl evropský rekord.

Pro srovnání: ve Velké Británie, pověstné drahými nemovitostmi, je na koupi stejně velkého bytu potřeba 9,8 ročního platu. Ve Francii osm, v Polsku 7,5, Maďarsku 7,1, v Rakousku 5,6 a v Německu pět ročních platů. Důvod je jediný a nesou za něj odpovědnost všechny předchozí vlády včetně té současné tím, že nedokázaly vytvořit podmínky, aby se dalo snadno a rychle stavět a rekonstruovat. Ceny prudce rostou proto, že zájemců o byty je především v Praze a Brně výrazně víc než nových bytů. V Česku se loni dokončilo 28,6 tisíce nových bytů. To znamená 2,7 bytu na tisíc obyvatel. Třeba ve Francii to bylo 7,4, v Polsku 4,6 bytu.

Když na byt nedosáhne střední třída

A hned tak líp nebude, což je vidět z počtu domů a bytů, které se začaly stavět. V Česku to loni bylo 31,5 tisíce bytů. To jsou zhruba tři byty na tisíc lidí. V sousedním Rakousku, které má o dva miliony méně obyvatel, se v téže době rozestavělo 75,6 bytu. Na každých tisíc obyvatel tam připadlo 8,6 nového bytu. Bezmála třikrát tolik. A nejsou to žádné sociální ani městské byty, které jsou teď oblíbenou odpovědí mnoha českých levicových politiků na vysoké ceny nemovitostí. Drtivá většina jsou soukromé nemovitosti. Rakousko není žádnou výjimkou. My jsme na tom i v počtu rozestavěných bytů téměř nejhůř z Evropy. Ve Francii se začalo stavět 6,4 bytu na tisíc obyvatel, v Polsku 5,4, v Německu 4,2 bytu.

To, že ceny nemovitostí prudce letí tam, kde se málo staví, potvrzuje příběh Maďarska. To nás vystřídalo v první pětce zemí s nejrychleji zdražujícími byty v Evropské unii, které jsme poslední dva roky vévodili. Dnes ceny bytů a domů nejrychleji rostou ve Slovinsku s 13,4 procenta, Irsku s 12,6, Portugalsku s 11,2 a právě Maďarsku s 10,4 procenta. V Česku, jež má za sebou roky dvouciferných vzestupů, aktuálně byty zdražují o 7,5 procenta. Budapešť nyní podle aktuálních dat Deloitte zažívá ještě prudší růst cen domů a bytů než Praha. Maďarská diagnóza je přitom stejná jako česká. V porovnání s jinými zeměmi Evropy se tam staví rekordně málo bytů. Dokonce ještě o polovinu méně než u nás. Loni se tam dokončilo jen 14,4 tisíce bytů. To znamená 1,5 bytu na tisíc obyvatel.

Byrokracie horší než v rozvojových zemích

Důvod neschopnosti stavět, je přesně vidět z aktuálního žebříčku konkurenceschopnosti World Competitivness Report 2018, kterou minulý týden zveřejnilo Světové ekonomické fórum. Největší slabinou Česka je přehnaná byrokratická regulace. V ní jsme se mezi 174 sledovanými zeměmi umístili až na 116. místě. Před námi je i řada rozvojových zemí. A hlavně je společným znakem těch vůbec nejvíc konkurenceschopných států to, že u nich lidé a firmy musejí překonávat zlomek překážek, co v České republice. Stavební řízení u nás patří podle studie Doing Business Světové banky k vůbec nejzdlouhavějším v Evropě. Získání stavebního povolení tady trvá 247 dní. Je k tomu potřeba 21 různých povolení. Průměr třiceti nejvyspělejších zemí světa sdružených v Organizaci pro hospodářskou spolupráci a rozvoj (OECD) je 155 dní. V Jižní Koreji, kde je stavební povolení vůbec nejrychlejší, to tvrdá jen 28 dní. V Dánsku, kde je potřeba nejméně různých úředních papírů, stačí sedm různých úředních souhlasů, čtvrtina ve srovnání s naší praxí.

Ceny nemovitostí srazí jen to, že se začne stavět – a k tomu je nezbytnou podmínkou dramatické zjednodušení stavebního řízení. Problém Česka není, že by mělo málo sociálních bytů. Problém je, že především ve velkých městech jsou nedostupné byty pro široké střední vrstvy. Lidi s průměrnými příjmy.

Splátky hypoték poletí vzhůru

Natvrdo se to ukázalo poté, co Česká národní banka v květnu rozhodla, že zpřísní pravidla pro poskytování hypoték. Reagovala tak právě na stoupající ceny nemovitostí, kdy banky půjčovaly lidem v poměru k jejich příjmům čím dál vyšší částky. Od října žádná banka nesmí nikomu schválit částku, jejíž splácení bude stát víc než 45 procent čistých příjmů rodiny. Celková půjčená suma nesmí přesáhnout devítinásobek ročních příjmů. A právě tady přichází střet s realitou. Průměrný byt o rozloze 70 metrů čtverečních stojí 11,8 ročního příjmu. Průměrný občan České republiky v této chvíli nedosáhne na hypotéku na průměrný byt. To je čistokrevná definice nedostupného bydlení. V Praze nebo Brně jsou poměry ještě výrazně tvrdší.

Není to tím, že by regulace centrální banky byla příliš tvrdá. Je dokonce měkčí než ve většině ostatních zemí Evropské unie. ČNB se začala bát, že banky jdou přes hranu únosného rizika. „Brát si úvěr tak, že mi zbude 20 až 30 procent čistého příjmu, je holé hazardérství,“ řekl po ohlášení nové regulace guvernér ČNB Jiří Rusnok. „Bankám říkáme, že je lepší těchto hranic nedosahovat a držet se přísnějších hodnot.“ Podle guvernéra bývá v dobách nejsilnějšího vzestupu ekonomiky, jaké právě prožíváme, podíl úvěrů se selháním velmi nízký, což je často mylně interpretováno jako důkaz, že jsou nízká i rizika s úvěry spojená. „Rizika však v takové situaci zpravidla nepozorovaně – a o to nebezpečněji – narůstají. My se ale musíme dívat dopředu. Proto nás zajímá hlavně to, jak to bude se splácením vypadat, až dobré časy skončí. I když k tomu nemusí dojít brzy, jednou se to stane. Jakmile pak začnou růst úrokové sazby nebo nezaměstnanost, mohla by se nemalá část domácností dostat do potíží se splácením úvěrů, což by se následně negativně podepsalo na zdraví bank,“ vysvětlil rozhodnutí centrální banky. 

Dalo by se jistě namítnout, že je to přehnaná regulace. Pokud to nějaká banka s rizikem u hypoték přežene, bude mít velký počet špatných nesplácených úvěrů. Dostane se do potíží a bude si je muset řešit. Doplnit kapitál do rezerv na ty nesplácené úvěry, a když toho nebude schopna, tak prostě zkrachuje. Tato jednoduchá pravidla byznysu ale ve financích neplatí. Je to silně regulovaný obor, protože banky jsou zpravidla příliš velké a pro ekonomiku příliš důležité, než aby je někdo nechal zkrachovat. A neděje se to ani u malých bank, protože panují obavy, že by se z nich mohla ve společnosti šířit nedůvěra a psychologická nákaza po celém finančním systému.

Takové chvíle nedůvěry spouštějí velké krize. Jako ji spustil krach Lehman Brothers v roce 2008. Od té doby panuje na Západě mezi politiky přesvědčení, že není možné nechat banku zkrachovat. Že je to příliš velké riziko. Takže se očekává, že v případě potřeby se bude zachraňovat z peněz daňových poplatníků. Proto se regulátoři, v našem případě Česká národní banka, snaží potížím bank předcházet. Bankovnictví je proti jinému byznysu výjimečné tím, že se tady zpravidla privatizují zisky a socializují ztráty.  Po rozhodnutí ČNB se rozjela velká vlna lobbistických útoků České bankovní asociace s titulky „ČNB zavřela mladým cestu k bydlení“. Týdeníku Echo se tehdy podařilo najít i bankéře, jemuž ČNB přitvrdila pravidla, a on ji přesto chválí a zároveň apeluje na to, aby byly posíleny její pravomoci a mohla dodržování limitů vymáhat. Názor Tomáše Spurného, generálního ředitele banky Moneta, která je s 1,034 milionu zákazníků podle počtu klientů čtvrtou největší a podle objemu spravovaných aktiv šestou největší bankou v Česku, je mezi bankéři výjimečný. Proto jsme mu v textu dali prostor. „Role České národní banky se silně politizuje. Jejím cílem není zajištění dostupného bydlení, ale zajištění cenové a finanční stability. Už loni, když ČNB přišla na podzim s prvními limity, panovaly obavy, jak se omezí objem hypoték. To se vůbec nenaplnilo,“ říká Spurný.

Byty lidem nezdražili centrální bankéři, ale politici svou neschopností nastavit pravidla tak, aby se dalo bez překážek stavět. Po čtvrtroce začíná docházet na Rusnokova a Spurného slova. Mezi bankéři se začíná vážně s obavami diskutovat o tom, co se stane, až mnoha lidem skončí fixace úroků na jejich dosavadní hypotéky. To je doba, po niž je pevně stanoven úrok. Po jejím konci se jeho výše znovu spočítá podle aktuálních sazeb a podle toho, jak je konkrétní klient pro banku rizikový. Fixace úroků se velmi často dávají na pět let.

Největší boom hypoték začal kolem roku 2015, kdy přišla ideální konstelace zrychlujícího se růstu ekonomiky a nízkých úrokových sazeb. Zatímco ještě v roce 2014 dávají banky v průměru hypotéku s úrokem 3,38 procenta, o rok později už je to 2,29 procenta. Dno nastává v roce 2016 s průměrnou sazbou 1,91 procenta. V té přicházejí rekordní počty nových hypoték i rekordní částky, které na ně banky půjčují. Fixace úroků tak mnoha lidem z této hypoteční vlny skončí v letech 2020 až 2021. A budou si s bankami muset vyjednávat novou výši úroků.

Konstelace české ekonomiky se od doby hypotečního vrcholu výrazně změnila. V zemi prudce rostou platy, firmy si stěžují, že nejsou lidi. To přispívá k celkovému růstu cen. K tomu se přidávají i vyšší světové ceny energií. Centrální banka postupně zvedá úroky a velmi pravděpodobně v tom bude i v příštích měsících pokračovat. S tím se spoutají i průměrné sazby hypoték. Aktuálně dosahují 2,43 procenta.

Pro mnoho lidí to bude znamenat výrazné zvýšení splátek. V řadě případů mohou být i násobné. Na hypotéky, které banky schválily do letošního října, nová regulace ČNB neplatí. Už jen to, že někomu najednou sebere hypotéka větší část příjmu rodiny, z něho ale dělá rizikovějšího klienta, a tím pádem mu banka nasadí vyšší úrok.

Nová regulace už naopak platí pro případy, že by někdo chtěl svoji hypotéku navýšit. Třeba na to, aby mohl byt či dům rekonstruovat. Tady už se bude prověřovat, jestli by se i s novou částkou vešel do limitů, že ho hypotéka nebude stát víc než 45 procent čistých rodinných příjmů a její celková částka nepřekročí jeho devět ročních platů.

Zatím to nevypadá, že by hrozilo výrazné rozšíření problémů se splácením hypoték, jaké zažili při krizi eurozóny po roce 2010 Španělé, Irové nebo Portugalci. Tam se odehrávaly často osobní a rodinné tragédie, kdy byli neplatiči vystěhováváni po tisících. V Česku má nyní problémy se splácením hypoték jen 1,28 procenta lidí, kterým banky půjčily. Dosavadní rekord z roku 2013, kdy se země probírala z recese, byl 3,23 procenta neplatičů. Bankéři ale očekávají, že se může objevit hodně rodin, které si v boomu nabraly tak velké částky, že pro ně po zvýšení úroků mohou být neudržitelnou zátěží.

Hypotéky ale i přes boom posledních let zůstaly záležitostí středních a vyšších vrstev. Ani náhodou jsme se nedostali do stavu jako třeba Spojené státy, kde se dlouhé roky přímo na politickou objednávku, prosazovanou regulací, půjčovalo i lidem, kteří neměli žádné příjmy ani majetek. Hypotéky dnes představují zhruba dvě třetiny ze sumy, kterou mají české domácnosti napůjčovanou. Koncem července na nich lidé dlužili 1,085 bilionu korun.

Celkově ale zůstávají české rodiny na poměry ve vyspělých zemích velmi málo zadlužené. České republice nehrozí akutní hypoteční krize, ale prožívá především ve velkých městech akutní krizi bydlení, které se stalo nedostupným nikoli pro chudé, ale pro průměrné lidi s průměrnými příjmy, toužící pořídit si průměrné byty. I kdyby se podařilo stavební řízení zrychlit na úroveň Jižní Koreje, bude trvat několik let, než se nové byty dostavějí. Už samotný signál, že se začalo ve velkém stavět, ale bude mít psychologicky na vývoj cen nemovitostí vliv. Nejen na ty, jež se prodávají, ale také pronajímají. Pronájmy bytů už loni byly podle aktuálních dat Deloitte dražší než ve Vídni, Hamburku, Berlíně, Lyonu nebo Bruselu. Byt o rozloze 70 metrů čtverečních se loni v Praze nabízel v průměru za 24 tisíc korun měsíčně, v Berlíně za necelých 17 tisíc, ve Vídni 17 500 korun a třeba v Lyonu za 22 tisíc korun. Příjmy obyvatel všech těchto měst jsou přitom výrazně vyšší než v Praze.