Proč ceny nemovitostí letí tak prudce vzhůru

Nejtěžší cesta k bytu v Evropě

Proč ceny nemovitostí letí tak prudce vzhůru
Nejtěžší cesta k bytu v Evropě

Obsah dostupný jen pro předplatitele.
Přihlásit se můžete zde.

Pokud nemáte předplatné, nebo vám vypršelo, objednat si ho můžete zde.

Obsah dostupný jen pro předplatitele.
Předplatné můžete objednat zde.

Pokud nemáte předplatné, nebo vám vypršelo, objednat si ho můžete zde.

Cesta k vlastnímu bytu je v České republice nejtěžší z celé Evropy. Byla těžká před covidem a po něm bude podle všeho ještě náročnější. Ceny bytů a domů v Praze i dalších větších městech letí prudce vzhůru. Na pořízení vlastního bytu o rozloze 70 metrů čtverečních potřebuje Čech podle studie Property Index poradenské firmy Deloitte 11,4 ročního průměrného platu. Němec na srovnatelné vlastní bydlení dosáhne za 5,1 roku. Polák za 7,7 a Maďar za 7,6 roku. V Praze je situace ještě výrazně vyhrocenější. V nedostupnosti bydlení se nám přibližuje sousední Rakousko, kde je na pořízení bytu potřeba deset ročních průměrných platů, a Slovensko, kde je to 9,9 platu.

Poslední data o cenách bytů jsou ze třetího čtvrtletí loňského roku. To už jsme za sebou měli víc než půl roku s covidem. Ceny dál prudce rostly. Ukazují to záznamy cen z katastrů nemovitostí a kupních smluv. Za rok domy a byty zdražily o 4,9 procenta. Ceny nemovitostí tak rostou ještě výrazně rychleji než ceny zboží a služeb, které se zvedly o 3,1 procenta. Je to čtvrtý nejvyšší růst cen v celé Evropské unii v době pandemie. Průměrná cena metru čtverečního bytu vychází na 70 300 korun. Byt o rozloze sedmdesát metrů čtverečních přijde bezmála na pět milionů korun.

Nejrychlejší růst nezaznamenala po dlouhé době Praha, kde se ceny bytů a domů zvedly o 6,3 procenta. Průměrná cena bytu už je v metropoli 94 300 korun za metr čtvereční. Průměrný byt o rozloze sedmdesát metrů čtverečních tady přijde na 6,6 milionu korun. Mezi jednotlivými pražskými čtvrtěmi jsou ale velké rozdíly. S náskokem nejdražší je bydlení v úplném centru, v Praze 1. Průměrná cena bytu tady je 148 100 korun za metr čtvereční. Právě Praha 1 je přitom spolu s Prahou 5 jedinou městskou částí, kde ceny spadly. Oproti předchozímu roku o 5,9 procenta. To se dá vysvětlit právě covidovými uzávěrami. Centrum Prahy se před pandemií víc než k rezidenčnímu bydlení využívalo ke krátkodobému pronájmu pro turisty. A když najednou zahraniční cestovatelé z centra Prahy úplně zmizeli, lidé neměli takový zájem investovat do velmi drahých nemovitostí v této lokalitě. Právě tady ale z dlouhodobého pohledu porostou ceny výrazně. Nabídka bytů je tady omezená a nové domy se tady už stavět nebudou. Ve všech ostatních pražských čtvrtích ale ceny prudce rostly. Nejrychleji v Praze 3 a v Praze 10, kde se zvedly o 13,8 a 9,3 procenta.

Právě obchody s pražskými domy a byty nejvíc ovlivňují celkový vývoj cen nemovitostí. Ze všech prodejů se jich totiž 60,4 procenta odehrálo právě v Praze. Následuje Brno s 11,5 procenta. Plzeň se 4, Olomouc se 2,5 a Liberec se 2,4 procenta. Právě těchto pět měst tvoří přes 80 procent celého trhu s byty. Vůbec nejrychleji ale rostly ceny v Pardubickém kraji, kde se zvedly za rok o 8,3 procenta. Metr čtvereční bytu tady stojí 47 900 korun. V Libereckém kraji se ceny zvedly o 7,5 procenta na 48 700 korun za metr čtvereční. Ještě o desetinu procenta rychleji zdražovaly domy a byty v sousedním Ústeckém kraji. Tam jsou ale stále s cenou 22 800 korun za metr ani ne na polovině cen libereckých a vůbec nejlevnější v celé České republice. Ceny naopak spadly ve dvou krajích. V Plzeňském o 5,8 procenta a v Karlovarském o 1,8 procenta. Právě tady jsou byty a domy hned po Ústecku vůbec nejlevnější v zemi. Čísla ukazují ceny v krajských městech.

Nejvyšší jsou v celé zemi nové byty v developerských projektech. Tam metr čtvereční vychází v průměru na 83 500 korun. Následují starší byty v cihlových domech s 69 tisíci korun. Nejlevnější jsou byty v panelových domech, kde metr čtvereční přijde v průměru na 54 800 korun.

Stavět, stavět, stavět

Pandemie covidu dál vyhrotila trendy, které trh s bydlením ovlivňují dlouhodobě. Platy v zemi navzdory pádu ekonomiky rostly. Obchody ale byly zavřené. Služby nefungovaly. Cestovat se nedalo. Jedinou možností byly nákupy na internetu – a ty prudce rostly. Jenže celkově lidé utráceli mnohem méně a naopak jim narůstaly úspory. A protože vláda začala hromadit obří dluhy, vystřelily nahoru ceny. Lidé se začali obávat, že jim inflace peníze znehodnotí, a hledají cestu, jak je nejbezpečněji uložit. A právě nemovitosti jsou v Česku, kde lidé nejsou zvyklí se svými penězi moc riskovat a investovat třeba do akcií, velmi bezpečným a zároveň výnosným zhodnocením úspor. Speciální kapitolou jsou rekreační chaty a byty, které v lockdownu raketově vyletěly ještě rychleji než byty. Každý, kdo si to mohl dovolit, chtěl najednou mít místo k úniku do přírody. Přirozená reakce na to, kdy byly zavřené hotely a penziony a vlastní nemovitost představovala jedinou cestu, jak utéct z měst ven.

Se stoupající inflací je navíc čím dál pravděpodobnější, že Česká národní banka zvedne úrokové sazby a zdraží tím hypotéky. Lidé chtějí koupit domy a byty, dokud jsou ještě nízko. Češi dlouhodobě patří k zemím, kde bydlí velká část lidí ve vlastních bytech a touží po nich. Zároveň je tady ve srovnání s jinými zeměmi bytů málo a málo se staví. To všechno dohromady je perfektní konstelace pro prudký růst cen nemovitostí a nejméně dostupné bydlení v Evropě.

Na tisíc obyvatel v Česku připadá 460 bytů. To je pod evropským průměrem. V sousedním Německu je to 511,8 bytu. V Rakousku 541, v Itálii 581. Vůbec nejvíc bytů a domů na tisíc obyvatel má Portugalsko: 582. Ne náhodou má právě tato země, která je dnes o dost chudší než Česká republika, vůbec nejdostupnější bydlení v Evropě. Portugalec s průměrným příjmem potřebuje na průměrný byt o rozloze 70 metrů čtverečních čtyři roční platy. Čech na stejný byt pracuje zmíněných jedenáct a půl roku. Vztah mezi počtem bytů a jejich dostupností je ostře viditelný na první pohled. Ceny nemovitostí proto v Česku rostou na evropské poměry nadprůměrným tempem.

Čím chudší země, tím víc lidí ve vlastním

Z evropského srovnání je také ostře vidět, jak málo se v Česku staví. Loni se v průměru začalo stavět 3,62 bytu na tisíc obyvatel. V Polsku, kde je bydlení výrazně dostupnější, to bylo 6,18 bytu. Ve Francii 6,12. Dobrá zpráva je, že se stavby aspoň trochu zrychlují. Oproti předchozímu roku jich bylo o 17 procent víc.

Počty lidí, kteří bydlí ve vlastních domech a bytech, se v Evropě výrazně liší. Čím je země chudší, tím víc lidí tam žije ve svých domech a bytech. Obecně platí, že bohatý západ a sever Evropy má mnohem víc lidí, kteří si byty najímají, než chudší východ a jih kontinentu. V Evropské unii žije v průměru ve vlastních bytech a domech 69,7 procenta lidí. Nejvíc v chudém Rumunsku, kde je to 95,8 procenta. Následuje Maďarsko s 91,7 procenta a Slovensko s 90,9 procenta. Po něm Lotyšsko, Bulharsko, Polsko, Estonsko, Litva a za malou Maltou pak Česká republika s 78,6 procenta. S výjimkou Malty jsou mezi největšími vlastníky jen postkomunistické země střední a východní Evropy. Právě historie dlouhých let odříznutí od vlastnictví bude jedním z vysvětlení, proč zrovna v této části Evropy žije tolik lidí ve vlastním.

Na opačném konci jsou nejbohatší země západní Evropy. Ve Švýcarsku ve vlastním domě či bytě žije jen 41,6 procenta lidí. V Německu 51,1, v Rakousku 55,2, v Dánsku 60,8 procenta. Pak následuje Švédsko, Francie, Kypr, Irsko, Nizozemsko, Lucembursko, Finsko, Belgie, Itálie. Čím bohatší země, tím méně vlastníků. Všechno jsou to státy, kde na rozdíl od střední Evropy dobře funguje trh s bydlením. Těch bytů je tam všude výrazně víc. Právě živý, konkurenční trh výrazně rozhoduje o tom, kdy se mladí lidé stěhují od rodičů. V bohaté západní a severní Evropě je to o mnoho let dřív než v chudší střední a jižní části kontinentu.

Výsledkem všech těchto trendů jsou prudce rostoucí ceny domů a bytů. Ty se od roku 2015 zvedly o 59,5 procenta. U nových bytů o 64,6, u starších o 58,4 procenta. Průměrný plat v ekonomice se za stejnou dobu zvedl jen o 51,5 procenta. Proto je vlastní bydlení v Česku rok od roku méně dostupné.

Cesta z pasti prudce rostoucích cen je jediná. Stavět, stavět, stavět. V Praze a ve všech velkých městech, kde je o byty zájem. Kromě samotných bytů také kvalitní silnice a železnice, jimiž se lidé dostanou rychle z okolí měst do center. Nástup digitálních technologií mění výrazně styl práce. Proto se dá očekávat pokles zájmu o kanceláře, místo nich začnou developeři v centrech ve velkém stavět byty. Babišova vláda bohužel nedokázala stále prosadit to, co mohlo být tím jediným užitečným, co po ní zůstane. Nový stavební zákon, který má výrazně zjednodušit povolování nových staveb, stále leží v Poslanecké sněmovně a není příliš pravděpodobné, že se ho podaří prosadit ještě do říjnových voleb.

Kromě stavebního zákona se v posledních měsících především díky nápadu Pirátů na zdanění komerčních nemovitostí rozjela debata o dani z nemovitostí. Při pohledu na to, kolik lidí tady své byty vlastní, je ale zřejmé, že ze zvyšování daní z nemovitostí žádné velké politické téma nebude. Zasáhlo by příliš mnoho voličů.

25. května 2021