V Česku je bydlení nejhůř dostupné ze všech zemí Evropské unie. V roce 2016, za nějž jsou poslední celoroční dostupná data ze studie společnosti Deloitte Property Index 2017, přišel byt o rozloze sedmdesát metrů čtverečních na 10,8 násobku ročního platu. Velká Británie se svými pověstně drahými byty je až za námi. Od té doby se situace ještě zhoršila. Ceny nemovitostí v Česku loni opět rostly nejrychleji z celé Evropské unie. Zvedly se o 14 procent. V Praze a Brně, kde je o byty největší zájem, zdražovaly ještě výrazně rychleji. Průměrný plat se v téže době v Česku zvýšil jen o 7 procent. V Praze a Brně ale stoupaly příjmy pomaleji než v chudších částech země. Ceny bytů tam naopak rostly výrazně rychleji. Takže vlastní bydlení se ve dvou největších a pro nově příchozí nejatraktivnějších městech stává stále hůř dosažitelným.

Vysvětlení prudkého vzestupu cen, který nemá v Evropě obdoby, je dost přímočaré a detailně jsme ho rozebírali v několika předchozích vydáních Týdeníku Echo. Přebujelá stavební byrokracie a neschopnost politiků rozhodovat má za následek, že se v přepočtu na obyvatele začíná stavět a dostavuje nejméně bytu z celé Evropy. Rozdíly jsou obrovské. A když je něčeho málo a zájemců hodně, je to drahé. 

Risk na cizí účet

Tím, jak rostly ceny domů a bytů výrazně rychleji než platy, začaly banky šponovat hypotéky do vyššího rizika. Začaly lidem v poměru k jejich příjmům půjčovat čím dál vyšší částky. Tím po nich zároveň přirozeně žádaly menší podíl vlastních peněz na investici do nového bytu. Česká národní banka, která má na starosti regulaci bank, už delší dobu varovala, že se hypotéky v mnoha případech dostávají nad udržitelnou míru rizika. Upozorňovala na to, že když jsou půjčky na bydlení takhle našponované v časech prosperity, rekordního vzestupu platů a nejnižší nezaměstnanosti z celé Evropské unie, mohou se lidé s jejich splácením dostat do vážných problémů, až ekonomika oslabí, nebo dokonce přijde krize. 

Banky na to moc nereagovaly a s rostoucími cenami bytů dál snižovaly nároky na zájemce o hypotéky. Bylo to přirozené. Kdyby to neudělaly, daly by jich výrazně méně, což samy přiznaly, když se Česká národní banka rozhodla v červnu zasáhnout a vydat jasné limity, jak vysoká může být hypotéka v poměru k příjmům. Už na podzim přitom ČNB komerčním bankám doporučovala, aby půjčovaly nejvýš na 80 procent hodnoty nemovitosti a žádaly po klientech, aby těch 20 procent dodali prokazatelně z vlastních zdrojů, nikoli z jiných půjček od kohokoli. Hypoteční boom ale jel i v očekávání vzestupu úrokových sazeb. 

V červnu proto Česká národní banka nařídila bankám, aby od začátku října začaly respektovat jasné limity. Splátka hypotéky nesmí u nových žadatelů stát víc než 45 procent čistého příjmu domácnosti. Celková půjčená částka nesmí přesáhnout devítinásobek průměrného ročního čistého příjmu. Pět procent ze všech hypoték, které banky poskytnou, může jít nad tento limit. „Brát si úvěr tak, že mi zbude 20 až 30 procent čistého příjmu, je holé hazardérství,“ říká guvernér ČNB Jiří Rusnok. „Bankám říkáme, že je lepší těchto hranic nedosahovat a držet se přísnějších hodnot.“ Podle guvernéra bývá v dobách nejsilnějšího vzestupu ekonomiky, jaké právě prožíváme, podíl úvěrů se selháním velmi nízký, což je často mylně interpretováno jako důkaz, že jsou nízká i rizika s úvěry spojená. „Rizika však v takové situaci zpravidla nepozorovaně – a o to nebezpečněji – narůstají. My se ale musíme dívat dopředu. Proto nás zajímá hlavně to, jak to bude se splácením vypadat, až dobré časy skončí. I když k tomu nemusí dojít brzy, jednou se to stane. Jakmile pak začnou růst úrokové sazby nebo nezaměstnanost, mohla by se nemalá část domácností dostat do potíží se splácením úvěrů, což by se následně negativně podepsalo na zdraví bank,“ vysvětlil rozhodnutí centrální banky. 

Dalo by se jistě namítnout, že je to přehnaná regulace. Pokud to nějaká banka s rizikem u hypoték přežene, bude mít velký počet špatných nesplácených úvěrů. Dostane se do potíží a bude si je muset řešit. Doplnit kapitál do rezerv na ty nesplácené úvěry, a když toho nebude schopna, tak prostě zkrachuje. Tato jednoduchá pravidla byznysu ale ve financích neplatí. Je to silně regulovaný obor, protože banky jsou zpravidla příliš velké a pro ekonomiku příliš důležité, než aby je někdo nechal zkrachovat. A neděje se to ani u malých bank, protože panují obavy, že by se z nich mohla ve společnosti šířit nedůvěra a psychologická nákaza po celém finančním systému.

Takové chvíle nedůvěry spouštějí velké krize. Jako ji spustil krach Lehman Brothers v roce 2008. Od té doby panuje na Západě mezi politiky přesvědčení, že není možné nechat banku zkrachovat. Že je to příliš velké riziko. Takže se očekává, že v případě potřeby se bude zachraňovat z peněz daňových poplatníků. Proto se regulátoři, v našem případě Česká národní banka, snaží potížím bank předcházet. Bankovnictví je proti jinému byznysu výjimečné tím, že se tady zpravidla privatizují zisky a socializují ztráty. 

Pokřik potrefených bankéřů

„Očekávám, že tato opatření vyvolají emotivní reakce některých tržních subjektů. Těžko však pro ně mohou být překvapivá, neboť jsou v souladu s dlouhodobým přístupem ČNB,“ řekl viceguvernér Vladimír Tomšík. Jeho očekávání se naplnila. Kritika na centrální banku se sypala od politiků i bankéřů. Těžko dostupné bydlení je před komunálními volbami největším tématem. Centrální banka ho regulací vyhrotila. Bankéři křičí, protože přicházejí o obchody. Podle České bankovní asociace to finanční domy připraví o možnost rozdat hypotéky za 70 miliard korun. Veřejné debatě už pod vlivem jejich studií vévodí titulky jako „ČNB zavřela mladým cestu k bydlení“. 

Týdeníku Echo se ale podařilo najít i bankéře, jemuž ČNB přitvrdila pravidla, a on ji přesto chválí a zároveň apeluje na to, aby byly posíleny její pravomoci a mohla dodržování limitů vymáhat. Názor Tomáše Spurného, generálního ředitele banky Moneta, která je s 1,034 milionu zákazníků podle počtu klientů čtvrtou největší a podle objemu spravovaných aktiv šestou největší bankou v Česku, je mezi bankéři výjimečný. Oživuje tím debatu. Proto mu v textu dáváme prostor. „Role České národní banky se silně politizuje. Jejím cílem není zajištění dostupného bydlení, ale zajištění cenové a finanční stability. Už loni, když ČNB přišla na podzim s prvními limity, panovaly obavy, jak se omezí objem hypoték. To se vůbec nenaplnilo,“ říká Spurný. 

Česká bankovní asociace, sdružující největší banky na trhu včetně Monety, říká, že bude proti regulaci hypoték bojovat. Chce, aby Česká národní banka i nadále regulovala jen podíl hypotéky na celkové ceně nemovitosti. Bankéři tvrdí, že dva z deseti současných žadatelů už od října, kdy se bude regulovat výška příjmů, na úvěr nedosáhnou. Tím nebudou moci dát hypotéky za oněch výše uvedených 70 miliard korun. „Už teď je hypoték méně. Dosavadní omezení výše hypotéky k pořizovací ceně nemovitosti tedy zafungovalo a v kombinaci s očekávaným dalším růstem úroků dojde k ještě většímu zchlazení trhu,“ tvrdí Vladimír Staňura, poradce výkonného ředitele České bankovní asociace. 

Na hypotékách mají Češi napůjčováno víc než bilion korun. V posledních měsících počet žadatelů o úvěr skutečně klesá. Za prvních pět měsíců letošního roku si lidé podle Fincentrum Hypoindexu vzali 40 031 nových hypoték. To je o 15 procent méně než před rokem. Na nových hypotékách si půjčili 85,3 miliardy korun, což je meziroční pokles o 11 procent.

Regulace podle příjmu žadatele, proti níž chtějí bankéři vystupovat a přesvědčit politiky, aby nedali ČNB šanci do ní zasahovat, není žádnou českou specialitou. „Je potřeba předcházet systémovým rizikům, jako je ochlazení ekonomiky, které může lidi dostat do těžší finanční situace. Nevím, proč je tady takový odpor proti tomu, že splátka nesmí překročit 45 procent čistých příjmů a celková hypotéka devítinásobek ročního příjmu. Ve Švýcarsku je limit 33 procent příjmů a šest ročních příjmů,“ říká Tomáš Spurný. Ve Švýcarsku, jedné z nejbohatších zemí Evropy, je přitom bankovnictví – mimo jiné právě kvůli nepříliš tuhé regulaci a celkové stabilitě – jednou z nejdůležitějších branží. 

Česká národní banka má zatím na komerční banky jedny z nejslabších pák z celé Evropské unie. Limity pro hypotéky může doporučovat, ale nemůže je jako regulátor finančního trhu přímo vymáhat. Má prostor jen kvůli vyššímu riziku úvěrů zvýšit dotyčné bance nároky na kapitálovou přiměřenost. „Jsme jednou z pěti zemí, kde finanční regulátor nemá právo tyto limity vymáhat. Standard vyspělých ekonomik je, že regulátor tuto pravomoc má,“ říká Tomáš Spurný. ČNB už dlouho usiluje o prosazení zákona, který by jí tuto pravomoc dal. Před loňskými sněmovními volbami ho poslanci začali kritizovat, že příliš omezí dostupnost bydlení hlavně mladých lidí. Tehdy k němu bankovní asociace zaujímala neutrální stanovisko. Zákon nakonec spadl pod stůl. V jeho přípravě teď pokračuje ČNB s nynějším ministerstvem financí, které očekává jeho projednání v Poslanecké sněmovně v první polovině příštího roku a účinnost od září 2019. Nyní se však prezidium asociace usneslo, že podporovat bude jen zavedení jednoho závazného ukazatele, maximálního limitu hypotéky k hodnotě pořizované nemovitosti. Centrální banka ale chce zákonem stanovovat tři parametry − i maximální zadlužení žadatele podle jeho čistého ročního příjmu a maximální splátku vzhledem k jeho čistému měsíčnímu příjmu.

Riziko hypoték na objednávku

Právě zhoršení dostupnosti bydlení pro mladé je teď hlavním tématem. Regulace skutečně nejvíc dopadne na mladé lidi. Na začátku kariéry mají ve většině branží nižší platy než jejich starší kolegové. Zároveň si ještě většinou nedokázali našetřit tolik peněz. A tak si na nový byt musejí půjčovat vyšší částku. „Banky tady ale nejsou od toho, aby dělaly sociální politiku. O tu se musí starat politici. Pokud mají dojem, že pro mladé lidi je pořízení bytu či domu těžko dostupné, mohou přijít s řešením. Když nabídnou, že stát bude mladým lidem do určitého věku za určitou část hypotéky ručit a sejmou z bank riziko, banky budou takové hypotéky velmi ochotně dávat,“ říká Tomáš Spurný. Už se objevují různé návrhy na státní půjčky na bydlení pro mladé, které by přímo poskytoval stát. S nápadem na garance části hypoték pro mladé ale zatím nikdo nepřišel.

Snahy politiků, aby komerční soukromé banky učinily úvěry na bydlení dostupnějšími, jsou velmi nebezpečnou hrou se stabilitou finančního systému. Následky se většinou objevují až s velkým zpožděním. V živé paměti je ještě to, co bylo spouštěčem světové finanční krize v roce 2008. Začíná to ve Spojených státech o víc než tři desítky let předtím. V roce 1977 byl přijat Community Reinvestment Act (CRA). Nutil banky přesnými regulačními pravidly, aby část půjček poskytovaly i lidem z chudých čtvrtí. Jedním z parametrů, jež regulátor sledoval, bylo právě to, kolik peněz tam poslaly. Města byla rozdělena do map čtvrtí podle průměrného příjmu a celkové sociální situace obyvatel. Ti nejchudší patřili do kategorie D. A právě objem půjček „déčkařům“ se pečlivě sledoval. V bilancích bank a spořitelních družstev se to maskovalo tak, že na ně banky úplně nelogicky musely vytvářet menší rezervy než na půjčky bohatším klientům. A mezi takzvané špatné úvěry, což jsou půjčky, kde dlužníci mají potíže s platební morálkou, se registrovaly až výrazně později, než když měli potíže se splátkami třeba „áčkaři“ nebo „béčkaři“.

Banky totiž půjčovaly na bydlení i lidem, kteří byli tak rizikoví, že se u nich dalo s velkou mírou pravděpodobnosti očekávat, že ani při nejlepší snaze nebudou schopni hypotéku splácet. Byly to půjčky pro sociálně slabé. Lidi bez práce, příjmu a majetku. V bankéřské hantýrce se jim říkalo NINJA (z anglického No Income, No Job and Assets). Žádný příjem, žádná práce, žádný majetek. Čistá racionalita říká, že půjčovat takovým lidem je šílenství. Bankéři si to nevymysleli. Sami by nepůjčovali někomu, na němž nemůžou vydělat. Zisk je základní smysl byznysu a obchodu. Politické zadání po dostupném bydlení přenesené na banky, roky pečlivě maskované sofistikovanými finančními instrumenty, skončilo výbuchem na podzim roku 2008.

Podle různých zátěžových testů, kterými se právě od krize roku 2008 prověřuje stabilita bank, patří české banky (přesněji řečeno české dcery zahraničních bank) k nejstabilnějším v Evropě vůbec. Můžeme za to být vděčni kombinaci dvou vlivů. ČNB se dařilo držet stabilitu bankovnictví. A nikdy se naštěstí nepodařilo prosadit povinné půjčky na dostupné bydlení, které šly proti smyslu rizika.

Dostupné bydlení nebude zaručeno divočejšími hypotékami, ale jen tím, že se konečně vytvoří podmínky, aby se stavělo víc bytů tam, kde o ně mají lidé zájem.