Restart po koronavirovém zastavení ekonomiky přinese velké změny a turbulence do mnoha oborů. Jedním z těch, které zasáhne velmi výrazně, bude trh s nemovitostmi. Nejen s domy a byty, ale i kancelářemi a obchody. S pronájmy i prodeji. Dá se čekat série pádů a vzestupů cen podle toho, jak moc pandemie koronaviru a vypnutí společnosti, které ji provázelo, promění chování a životní styl lidí. Z toho, co zatím sledujeme, se dá očekávat, že jaro 2020 promění svět výrazněji než finanční krize roku 2009. A ta ho proměnila hodně.

Z řady zemí Západu už dnes přicházejí zprávy, že nezaměstnanost za jediný měsíc poté, co se vypnula ekonomika a společnost, vystoupala na nejvyšší úroveň od velké deprese třicátých let dvacátého století. Ve Spojených státech zaniklo v dubnu 20,5 milionu pracovních míst. Nezaměstnanost se zvedla z březnových 4,4 na 14,8 procenta v dubnu. To je nejhorší výsledek od druhé světové války, kdy se počet lidí bez práce současným stylem měří. V Irsku se nezaměstnanost vyšplhala na 24,8 procenta. Práci tam má nejméně lidí za posledních dvacet let. V Kanadě je s 13 procenty vůbec nejvyšší nezaměstnanost v historii. Statistici upozornili, že kdyby se k nezaměstnaným připočetli i lidé, kteří skončili na přechodných krátkých koronavirových podporách, nemá v zemi práci 17,8 procenta lidí. V sousedním Rakousku je bez práce 12,8 procenta lidí. I to je nejvíce od války. My jsme do pandemie vstoupili s vůbec nejnižší nezaměstnaností v Evropské unii. I v karanténním dubnu jsme ji udrželi na velmi nízkých 3,4 procenta. Pokud se ale ekonomika propadne zhruba o desetinu, jak očekává většina institucí od České národní banky po ministerstvo financí, začne lidí bez místa přibývat i u nás.

To se výrazně podepíše na trhu s nemovitostmi. Koronavirová krize nás zasáhla v časech vrcholící krize bydlení, kdy byly ve velkých prosperujících městech domy a byty vůbec nejméně dostupné v celé Evropě. Na průměrný byt o rozloze 70 metrů čtverečních vydělával člověk v ČR s průměrným platem podle studie Property Index společnosti Deloitte 11,2 roku. Němec na srovnatelné vlastní bydlení dosáhl za 5,1 roku. Polák za 7,5 a Maďar za 7,1 roku. V Praze byla situace ještě výrazně vyhrocenější. Nejen u prodeje domů a bytů, ale také u nájmů. Ty byly dražší než v Berlíně, Hamburku, Lyonu, Bruselu, Vídni, Mnichově, Miláně. Cena za metr čtvereční pronajatého bytu vyšla ještě loni v Praze v průměru na 348 korun. Byt o rozloze sedmdesát metrů čtverečních stál bezmála 25 tisíc korun měsíčně. A to byl průměr. V centru a atraktivních částech širšího centra byly ceny výrazně vyšší. Prudce rostly, protože bytů bylo málo. Poptávka po nájmu a nákupu výrazně převyšovala nabídku.

Právě domy a byty v Praze se staly vůbec nejlukrativnější investicí. Kdo si pořídil byt v dobré pražské čtvrti v roce 2015, vydělal na něm do letošního roku skoro 90 procent. Takové zhodnocení v čase nízkých úroků nenabízely žádné jiné investice. Včetně riskantních akcií.

Pak přišel koronavirus, vypnutá ekonomika, karanténa, zavřené hranice – a trh s nemovitostmi, především v Praze, se dal do pohybu. Na realitních serverech se během měsíce objevilo 950 nových nabídek na pronájem atraktivních bytů v centru metropole. Ve čtvrtích, které bývaly vůbec nejdražší. Luxusní prostorný byt o rozloze 140 metrů čtverečních na Národní třídě s panoramatickým výhledem na Hradčany se najednou nabízel k ročnímu pronájmu za 20 tisíc korun, nebo se všemi službami za 24 tisíc korun. Před koronavirovým vypnutím ekonomiky se za ty peníze dal najmout poloviční byt na odlehlém sídlišti v paneláku.

To, co se najednou v centru Prahy objevilo k pronájmu, jsou byty, které jejich majitelé nabízeli přes Airbnb především cizincům. Ti najednou nebyli. Pronajímatelům vypadly příjmy. Rychle se je snažili aspoň částečně kompenzovat. Proto šli s nájmy tak výrazně dolů. Stáhli je na ceny, které jim dovolí splácet hypotéky, na tyto investiční byty velmi často sjednané. Z inzerátů je zřejmé, že zatím sázejí na krátkodobou strategii. Snaží se byt nějak pronajmout. Na pár měsíců, nejvýš na rok. Aby si koupili čas a jistotu alespoň nějakých příjmů, než se ukáže, jak to bude s turistikou vypadat dál. Jestli se cestovatelé přes Airbnb brzy vrátí. Praha je v tomto ohledu výjimečná, částečně je lehký pokles nájmů z Airbnb vidět ještě v některých částech Brna.

Vyplatí se čekat

Ceny za prodej bytů ale v atraktivních částech Prahy zatím neklesají. Majitelé se zjevně rozhodli vyčkávat, jak se bude situace vyvíjet, a zatím neprodávají. Na prodej není dobrá doba. Dá se čekat, že ceny těchto nemovitostí budou opět růst. Krátkodobý pronájem, byť se ztrátou, je proto pro mnohé nejrozumnějším řešením. Do chvíle, kdy budou mít na případné splácení hypotéky, na kterou si byt pořídili. Ty hypotéky byly v posledních letech prosperity a levných úroků velmi napjaté. Lidé si s minimálními vlastními investicemi půjčovali i na 90 procent ceny nemovitosti. Pak přišla centrální banka a pravidla zpřísnila. Teď v koronavirové krizi je opět uvolnila. Pražské byty jsou z dlouhodobého pohledu stále výbornou investicí. Zbavovat se jich proto budou nejspíš jen ti, kdo měli hypotéky tak našponované, že je při nižších příjmech z nájmů nebudou schopni splácet. To se nemusí týkat jen českých majitelů. Řadu atraktivních pražských bytů si jako investici pořídili cizinci. Také ze zemí, které jsou koronavirovou krizí zasaženy výrazně víc než Česko. Rovněž oni se po ztrátě práce nebo části příjmu doma mohou dostat do potíží se splácením půjček na investiční nemovitosti po světě.

Vláda Andreje Babiše se navíc rozhodla, že do trhu s bydlením zasáhne dvěma změnami daní. Navrhuje zrušit daň z převodu nemovitostí. Tu dnes ve výši čtyř procent z ceny odváděl kupující. Neplatila se při koupi nového bytu ani při stavbě vlastního domu nebo bytu. Jen u starších nemovitostí. Byty a domy by měly zákazníkům zlevnit o zmíněná čtyři procenta. Vláda ale zároveň prosazuje, aby se od konce roku 2021 zrušila možnost odečíst si z daní úrok z hypotéky. To bude zvyšovat motivaci lidí uzavřít hypotéku ještě do konce příštího roku. Trh s byty především v Praze bude ruleta, kde se v kombinaci koronavirové a realitní krize každý bude snažit najít ideální obchod. Ani pokoronavirový pád ekonomiky ale růst ceny pražských bytů nezastaví. Pořád to bude dobrá a vyhledávaná investice.

Už žádná úřednická městečka

To už ale vůbec nemusí platit o kancelářských a obchodních nemovitostech. U těch i oněch se dá čekat, že pandemie velmi výrazně promění styl práce i nakupování. Obě ty změny budou srážet ceny jak obřích kancelářských budov, tak nákupních center. Karanténa ukázala, kolik lidí je schopných efektivně a komfortně pracovat z domova. Těch profesí, kde je to možné, stále přibývá. Obří kancelářské open space, které se stavěly po celém světě, budou po pandemii méně atraktivní. Výjimkou nebyla právě ani britská společnost Barclays, která zaměstnává zhruba 80 tisíc lidí a v hlavním ústředí v Londýně pracuje na jednom místě asi sedm tisíc lidí. Během pandemie koronaviru však drtivá většina zaměstnanců pracuje z domova a do kanceláří ve finančním centru Canary Wharf dochází pouze zlomek pracovníků. „Sdružování sedmi tisíc lidí na jednom místě může být už brzy minulostí. Zjišťujeme, jak efektivně využívat naše pobočky,“ přiznává šéf společnosti Jes Staley.

Obří kancelářské budovy, kde se na jedno místo, většinou mimo centrum, soustředí několik tisíc lidí, byla idea úřednické čtvrti v Letňanech, o niž se tak snažil premiér Andrej Babiš. Teď se dá čekat, že o takové čtvrti a městečka, která už v mnoha západních městech stojí, nebude moc velký zájem. Jak přesně říká šéf Barclays, budoucnost bude vypadat spíš jako malé butikové pobočky na hlavních obchodních třídách, kam se pohodlně chodí zákazníkům. Spíš takové klientské kavárny. Velká část lidí pak bude schopna pracovat z domu. Dá se čekat, že stejný trend se projeví i u nás, tak jako k nám předtím přicházela praxe oněch obřích centralizovaných kanceláří.

Pandemie už také výrazně proměnila obchod. Lidé si v karanténě zvykli ještě víc nakupovat na internetu. Zjistili, že je to velmi pohodlné, a mnoho z nich už se nebude chtít vracet do klasických nákupních center, která vyrostla často na zelené louce na okrajích měst. Asociace elektronického prodeje tvrdí, že tržby on-line obchodů se v koronavirové krizi zvedly o pětinu. Letos se očekávají tržby z obchodů na internetu kolem 190 miliard korun. Lidé v různých průzkumech hlásí, že jim nakupování z domova vyhovuje. Ekonomové už dnes odhadují, že právě o těch 20 procent spadnou tržby v nákupních centrech. Řada z nich by se mohla dostat do existenčních problémů. Předobraz je opět možné vidět ve Spojených státech, kde prudce padají akcie všech společností provozujících velké řetězce obchodních domů. Jeden z největších, firma J. C. Penney, už oznámil, že se chystá 15. května vyhlásit bankrot a požádat o ochranu před věřiteli.