Poslední roky ve znamení levných peněz a nedostatečné nabídky vyhnaly ceny nemovitostí strmě nahoru. Nejistá ekonomická situace způsobená mixem nebývalé inflace a rostoucích životních nákladů však nenahrává velkým nákupům. Poptávka na realitním trhu se zchladila, objem nově sjednaných hypoték se dramaticky propadl, velká část domácností si půjčku na bydlení zkrátka nemůže dovolit. Nebo ji odkládá. Způsobí ale tento stav dlouho očekávané zlevnění bytů, nebo je to spíš zbožné přání a problém je jinde? O tom v Salonu Echa debatovali odborník na nemovitostní trh ze společnosti Deloitte Miroslav Linhart a šéf jedné z největších realitních kanceláří RE/MAX Jan Hrubý.

Pojďme si rovnou na začátek říct, jestli platí poslední dobou opakované tvrzení, že byty zlevňují, protože poptávka je kvůli drahým hypotékám a šetření domácností ochlazená. Nebo to s tím poklesem cen na trhu tak horké není?

Linhart: Růst i pokles cen bydlení na trhu má vždy nějaké důvody v pozadí. A za poslední roky se sešlo mnoho faktorů. Máme tu nejistou situaci kvůli mixu vysoké inflace, úrokových sazeb a drahých energií, což vede k tomu, že lidé vyčkávají. Je tu samozřejmě velká skupina lidí, která je stále schopná koupit si byt v hotovosti, ale většina trhu spoléhá na hypotéku. A tam dochází k odložené poptávce, protože lidé jsou v nejistotě a mohou být současnou situací vystrašeni. Trh tedy zcela nezamrzl, ale přirovnal bych ho k tekoucí řece s velmi silnou krustou ledu. A rozmrazení bude záviset na tom, do jaké míry budeme zavaleni negativními zprávami.

Hrubý: Lze už asi nyní zodpovědně říct, že jsme se s cenami bytů dostali přes vrchol. Těžko se ale odhaduje, kde přesně ten vrchol byl. Někdo tvrdí, že už jsme se ho dotkli, někdo říká, že jsme na něm nyní. Když to vezmeme z pohledu prodeje starších bytů, vnímáme u vývoje cen velké rozdíly. V uplynulých třech letech, kdy jsme si zvykli na dostupnost levných peněz, se kvůli nedostatečné nabídce uměle vyháněla cena nemovitostí nahoru, a to často i těch, které neměly adekvátní kvalitu. To mluvíme o panelácích nebo bydlení v horších lokalitách. Lidé zkrátka kupovali, protože peníze byly „zadarmo“. Loňským rokem ale začaly růst úrokové sazby, což vedlo k tomu, že došlo k otočení poměru prodeje na hypotéku a za hotové. Dřívějších 70 procent nemovitostí financovaných hypotečním úvěrem dnes představuje jen deset až patnáct procent. Kupující začali víc rozmýšlet, jestli nákup učiní. Lidé mají každopádně tendenci věřit tomu, co je psáno, a když se bude do médií vykřikovat, že trh zamrzl a nikdo nekupuje, posiluje to tu nejistotu, kterou jste zmiňoval. Když se ale podíváme na tvrdá data, ten pokles realitního trhu je v řádu procent, jen v některých lokalitách se bavíme o deseti, maximálně dvaceti procentech. Zaznamenal jsem ale i zprávu, že realitní trh se zpomalil o padesát procent, to je nesmysl.

Linhart: U novostaveb, které zmizely z ceníků, lze meziročně opravdu vidět propad o padesát procent. Od loňského července najednou docházelo k tomu, že všichni velcí developeři prodávali měsíčně místo desítek bytů jen jednotky. Je také ale pravda, že na trh přišlo v druhé polovině roku významně méně nových projektů než v předchozích letech. Nastal pro ně boj o klienty.

S cenami nových bytů ale developeři dolů nejdou.

Linhart: Ne. Když vyjdeme z dat našeho Develop Indexu, který ceníky developerů sleduje, vidíme nulový pokles. Od konce loňského října do konce roku nezlevnili vůbec. Jiná věc je, že přece jen nabízejí slevy ve stylu kuchyní nebo jiného zařízení v ceně. Postupně přijde asi čas i na cashové slevy, ale v řádu jednotek procent.

Hrubý: To musím potvrdit. Že developeři novostavby nezlevňují, také trochu pomáhá secondhandovým bytům, hlavně ve velkých městech. Pokud chci prodat starší byt, vidím, že nemusím tolik slevovat, protože neklesající ceny u novostaveb představují určitý benchmark. Velcí ani menší developerští hráči slevovat ani nemohou, protože by se dostali pod náklady, které jim výrazně narostly.

A co je hlavní příčinou těch rostoucích nákladů?

Linhart: Určitě se v tom projevují ceny stavebního materiálu a stavebních firem, které kvůli přetrhaným obchodním řetězcům narostly opravdu šíleným způsobem. Je ale nutné zmínit, že cena nemovitostí je nějak poskládána. Starší, secondhandové nemovitosti bez přičinění zdražovaly, byly taženy primárním trhem. A tam určité nadhodnocení rozhodně bylo, hlavně u těch zmíněných starších paneláků. Myslím, že u nich teď ceny mohou spadnout klidně i o dvacet procent. Na druhou stranu, až se trh znovu oživí, ceny i těchto starších nemovitostí opět naberou strmý růst. Fundament, že na trhu chybějí byty, se totiž nezmění. Praha, Brno, Plzeň nebo třeba Hradec Králové, to jsou typické lokality, kde je bytů nedostatek. A chybět budou i dál, deficit je dlouhodobý, máme spočítáno, že nám například v Praze strukturálně chybí zhruba dvacet tisíc bytů.

Developeři některé projekty pozastavili, například jeden z největších hráčů, Central Group, v Praze posunul uvedení do nabídky až u 800 bytů. Vzhledem k tomu dlouhodobému deficitu bytů v největších městech to může způsobit ještě větší tlak na ceny, až lidé opět začnou ve větším nakupovat přes hypotéky, ne?

Hrubý: Určitě. Teď ale bude hodně záležet na úrokových sazbách. Úroky u hypoték se pohybují kolem šesti procent, za mě je optimální zdravá sazba kolem tří procent. Poslední tři roky zcela určitě nebyly standardní, byli jsme zhýčkaní extrémně nízkými sazbami a každý, kdo splnil kritéria banky, si peníze půjčil rád. Ať už na své bydlení, nebo na nemovitosti investiční, protože to celé dávalo smysl. Ale jen do určitého momentu. Ve chvíli, kdy máte vysoké ceny nemovitostí a do toho vysoké sazby, ekonomický model přestává vycházet a začíná potenciální investory od koupě odrazovat. Z dlouhodobého hlediska tomu tak však nebude, protože není žádný předpoklad toho, že by za tři, pět nebo deset let mělo dojít k zastavení růstu cen nemovitostí. Vzhledem k silně zakořeněné potřebě vlastnit nemovitost, nedostatku bytů na trhu a předpokládanému poklesu úrokových sazeb dojde k otočení klesajícího trendu a ceny nemovitostí opět porostou.

Také asi zároveň platí, že lidé jsou schopni dosud hypotéky splácet. Neděje se to, že by byty kvůli finančním problémům museli prodávat.

Linhart: Na to mají vliv fixace hypoték, které v drtivé většině případů lidem ještě dojíždějí. Změny můžeme vidět třeba až příští rok.

Hrubý: Co víme od bank, zatím neevidují, že by se zvyšovalo procento lidí, kteří nesplácejí své závazky. Myslím si, že to ale pravděpodobně v nějaké míře nastane. Z vlastní zkušenosti víme, že v mnoha případech jdou kupující na absolutní hranu toho, co si mohou dovolit.

Linhart: Tady je důležité říct, že propad cen si nepřeje nikdo na trhu. Nepřeje si ho vlastník, nepřeje si ho banka a nemůže si ho přát ani stát. Je to o ekonomické stabilitě. Kdyby nastal třeba dvacetiprocentní propad cen na celém trhu, byla by to katastrofa. Představme si, že by banka musela přecenit celé své portfolio zástav o dvacet procent dolů a vystavit všechny svoje klienty tlaku, aby tu hodnotu dopláceli. Proto dnes banky, pokud se někdo dostane do tíživé situace, vycházejí vstříc. Například natahují splatnost hypotéky o deset let, aby mohly zachovat výši anuity, nebo povolují převod hypotéky na děti. Naše ekonomická situace se liší od té, která byla v době před nějakými dvanácti či třinácti lety, pořád jsme na hranici nulové nezaměstnanosti. A tím pádem ekonomický tlak není takový, i když s recesí se počítá.

Problém je tedy dál v nabídce, ne v poptávce.

Linhart: Je to tak. Poptávka jde nahoru a dolů, ale ta ekonomická rovnice má dvě strany. A nabídka je tak nízká a omezená, že způsobila rychlý růst cen. A stejně tak teď ani rychle neklesnou, protože nabídka je dál malá. Ten, kdo nemusí prodat, neprodává. Když si prohlédnete servery s nabídkou realit, vidíte, že nových tam teď přibývá jen velmi málo. Kdo koupil, i když třeba draze, a chtěl by prodat, tak teď drží, není pod tlakem prodeje. Trh tedy dál funguje v menším objemu a kvůli tomu se nečeká, že ceny dramaticky spadnou.

Hrubý: Když někdo nemovitost drží, zaznamenává pokles ceny, ale zná její vývoj v čase, dejme tomu v horizontu pěti, deseti let, počítá v kontextu v příštích letech klesající inflace s významným zhodnocením. Jinými slovy: neprodává, pokud nemusí nebo nemá nějaké logické důvody. Objem transakcí realizovaných skrz hypoteční úvěry silně klesl, ale přibývá kupujících, kteří přijdou a koupí za hotové.

A jak je na tom v současnosti nájemní bydlení? Nastala doba, kdy se některým lidem může vyplatit víc než měsíčně splácet hypotéku?

Hrubý: K vlastnímu bydlení bych ještě poznamenal, že ne nadarmo se říká, že je lepší nemovitosti kupovat za nižší cenu a s vyšší úrokovou sazbou než kupovat drahou nemovitost za nízkou úrokovou sazbu. A co se týče nájmů, těch faktorů, které v poslední době ovlivnily jejich zvyšování, byla celá škála. Roli sehrál příchod ukrajinských uprchlíků především v březnu a dubnu, které bylo nutné někde ubytovat, a to nájemní trh rozhýbalo. Pak je to ten růst úrokových sazeb a změna myšlení lidí, kteří mohli dojít k tomu, že se jim nákup nemovitosti nevyplatí, nebo na něj jednoduše nemají či nesplňují podmínky banky, které jsou u nás relativně přísné. Spousta lidí tedy raději koupi odkládá a upíná se k tomu, co avizuje guvernér Aleš Michl, tedy že hypoteční sazby začnou ke konci roku klesat a v příštím roce se dostanou k těm optimálním třem procentům. Takže ano, současná situace vede nyní ke změně uvažování, avšak nemyslím si, že se bavíme o novodobém standardu. Češi milují vlastnit nemovitosti, a jakmile se poměr úvěrového zatížení a ceny nemovitosti dostane do akceptovatelné roviny, vlastnické bydlení bude nadále preferovanou volbou.

Linhart: Je fakt, že náš realitní trh je zdravý. Ceny však vyrostly kvůli těm již zmiňovaným důvodům v pozadí a kvůli tomu tu máme nedostupné bydlení v poměru k disponibilním příjmům. Samy o sobě jsou ceny bydlení u nás v porovnání se západní Evropou relativně nízké, my si je ale můžeme mnohem hůř dovolit.

Platí stále, že Češi vzhledem k průměrným hrubým ročním platům spoří na nový byt nejdéle v Evropě?

Linhart: To stále platí, pro loňský rok to vycházelo na dvanáct průměrných ročních platů.

A když se ještě vrátíme k našemu lpění na bydlení ve vlastním, myslíte, že se to bude s nástupem mladších generací měnit? Nebo je u nás ta touha vlastnit a být zabezpečen silně zakořeněná?

Hrubý: U nás sledujeme i to, jak žijí lidé na západ od nás, a rádi dáváme za příklad Německo. Tam žije zhruba polovina lidí ve vlastnickém bydlení a polovina v nájmech. A co se týče nájemního bydlení, na rozdíl od nás je silná opora v zákoně, pokud mluvíme o právech nájemníka. Pokud jako nájemník získám jistotu, že za předpokladu plnění základních parametrů nájemní smlouvy budu moci v bytě bez problémů bydlet několik desítek let nebo klidně až do dožití, může to změnit celkový mindset společnosti ve vztahu k nájemnímu bydlení. Nicméně u nás dosud taková situace nenastala. Především v dnešní době, kdy se hodně mluví o nejistotě a změnách, lidé dělají vše pro to, aby měli své jisté, i když možná trochu dráž a za těžších podmínek, ale zato s vědomím, že je nikdo nevyhodí. Je ale určitě rozdíl v Praze či Brně a ve zbytku republiky. V Praze se začíná žít hodně multikulturně, začínáme chápat, že vlastnit zde byt je určitá výsada, a poměr lidí žijících v nájmech zde dlouhodobě bude jen růst. Ale u zbytku republiky jsem přesvědčen, že k žádným změnám ve vlastnictví nemovitostí nedojde.

Linhart: Vždy je důležitý historický pohled. Typicky v Německu nebo v Rakousku, kde je větší podíl nájemního bydlení, je to dáno poválečným vývojem. U nás v bývalém východním bloku naopak platí, že osmdesát procent obyvatelstva bydlí ve vlastním. Další věc je, že u nás v podstatě nájemní trh funguje čistě na úrovni C2C (anglická zkratka pro Consumer to Consumer, obchodní vztah dvou a více koncových zákazníků – pozn. red.). Naopak v takovém Německu je trh institucionalizovaný, většinu nabídky tvoří institucionalizovaní pronajímatelé, proti kterým se tam lidé mohou vymezovat, třeba stávkovat, když chtějí. Pro nájemníka je to ale lepší systém. Člověk z principu nechce bydlet v takovém nájmu, kde neví, jestli ho za rok někdo nevyhodí, protože byt potřebuje pro děti nebo protože mu někdo slíbil platit víc. Do budoucna je tedy nevyhnutelné, aby se tu trh institucionalizovaných pronajímatelů vytvořil. I ta současná doba, kdy developeři budou mít třeba dva roky slabší odbyt, může ovlivnit jejich byznys plán a část projektů prodají fondům, které mají obrovskou výhodu v tom, že nerozlišují a nekádrují nájemníka. To, že ale máme v sobě nechuť bydlet v nájmu, je přirozené. Naši rodiče dřív koupili byty za pár desítek tisíc korun a ty se dědí. Takže myslím, že máme dobrou výchozí situaci.

Hrubý: Z dlouhodobého hlediska si ale myslím, že budeme pravděpodobně následovat děj v západních zemích a dojde k nějaké podobě přerozdělování, protože velká část lidí, která majetky nabyla před revolucí prakticky „zadarmo“, bude ekonomickým vývojem donucena je prodat a změnit svůj styl a způsob bydlení.

Když si vypůjčím slova sociologa Martina Luxe, hovoří o tom, že u nás v nájmech žijí hlavně chudší domácnosti, které pak v důchodovém věku platí za bydlení obrovské výdaje. A že normou by se postupně mělo stát to, že člověk do sebe či do svého podnikání během produktivního života investuje natolik, že nemusí investovat „do cihel“, ale zvládne žít v nájmu pohodlně i ve stáří. V tom do budoucna vidíte smysl?

Linhart: Vždy říkám, že masa není hloupá. Lidé se chovají tak, aby přežili. Stejně to bylo vidět i po covidu. Žádný makroekonom nemusel říkat, že ceny a úroky rychle porostou. Kdo mohl, stačil nějaké „cihly“ s výhodnou fixací na deset let koupit. Protože si lidé uvědomovali, že je to logické a nechtějí nechat znehodnotit své úspory. Pro každého člověka je primární, aby v pětašedesáti nemusel řešit, jak si z dvacetitisícového důchodu zaplatí sám nájem a všechno ostatní.

Hrubý: Asi většina lidí si položí otázku, jestli v těch pětašedesáti bude schopná platit nájem. Sám si to neumím představit, děsilo by mě to. Určitě je to ale hodně o lifestylu, který máme. Vnímáme, jak změny ve společnosti mění i návyky lidí. Ti, kdo na to mají, investují i do nemovitostí v zahraničí, do letních sídel ve Španělsku nebo v Itálii. A když se podíváme na zkušenosti z okolních zemí, například opět z Německa, je tam patrný trend, kdy lidé, kteří za svého života nemovitosti nabyli, koupili je, je za svého života také ještě prodali. Řeknou si, že jim dává smysl si život užívat, prodají polovinu nemovitosti výhodně investičnímu fondu se zajištěným právem dožití a druhou půlku poté mohou odprodat jejich děti, které z toho tak také budou něco mít. Netvrdím, že něco takového přijde i do Česka hned teď, ale z dlouhodobého hlediska to může nastat. Když lidé uvidí, že i toto je jedna z variant, může to zahýbat poměrem vlastního a nájemního bydlení.

Linhart: Otázka ale je, jestli si tu nyní lidé stáří takto chtějí užívat. Zatím jsme vážně velmi konzervativní, to, o čem mluvíte, může nastat dejme tomu za dvacet let, až přijde generace „modernějších“ seniorů.

To, co nás brzdí, tedy je, že neustále narážíme na naše nízké mzdy.

Linhart: Přesně tak. A každá krize je bohužel o přeskupení bohatství od bohatých k ještě bohatším. Když cena nemovitostí klesá a někdo musí prodávat, koupí ten, kdo na to peníze má. Ti, kdo by teď nutně chtěli bydlet, většinou zrovna peníze nemají, takže nekoupí. Je to koloběh a nedostupnost bydlení je stále stejná, pokles ceny v krizi ji nevyřeší. Jediné řešení nedostupnosti bydlení je ve vyšší nabídce a zrychlení výstavby.

Hrubý: Ano, přiznejme si, že naše mzdy jsou stále relativně nízké. Nicméně se neděje to, že by lidé museli opouštět svoje byty nebo si už nemohli dovolit platit nájem. Že je teď situace těžší, to asi ano, ale jsou země, kde jsou podmínky pro živobytí výrazně horší. Po několika letech extrémního ekonomického blahobytu nás teď souhra některých událostí zasáhla, nejcitelnější to je asi u energií, to mohlo být pro někoho nepříjemnější než nárůst inflace. Už rok a půl zpět jsem upozorňoval na to, že dění v energetice se promítne do nájemního bydlení. Když platím nájem, jsem limitovaný tím, jakou částku na to mohu vydat, a ve chvíli, kdy se mi poměrově zvýší částka, kterou musím platit za energie, nejsem logicky schopný držet dosavadní komfort bydlení. Takže se nestane, že nájmy porostou až do extrémů, protože lidé na to zkrátka ani nemají příjmy.

A je pravda, že v nájmech u nás dlouhodoběji žijí spíš méně finančně zabezpečené domácnosti? Ty, které mají přesně daný rozpočet a fungují, tvrdě řečeno, z měsíce na měsíc?

Linhart: Samozřejmě jak kdo a kde. Jsou lokality, kde lidé ani nemají příliš na výběr. Ale takto bych to nepaušalizoval. Opět narážíme hlavně na tu historickou linku chybějícího nájemního trhu. V Praze je třeba ještě spousta nájemních bytů, které se neprivatizovaly, a jejich nájemníci v nich zůstávají a čekají, že se jednou privatizovat budou. U nás v nájmech převážně žijí lidé krátkodobě, často jde o mladé lidi, studenty, pro které nájem představuje jakousi startovací pozici. Představme si ekonomický propočet, kdy si chcete koupit byt 3 + kk za deset milionů, banka vám může půjčit až osm milionů, když na to máte, to ale musíte mít vážně vysoký příjem. Pak splácíte třeba přes 50 tisíc měsíčně, tedy obrovský závazek. Kdežto nájem 3 + kk můžete v Praze najít i za 35 tisíc. Pak je to ve výdajích opravdu velký rozdíl. Nájmy teď ještě nějakou dobu také porostou, ale brzy se to zas vyrovná, sazby půjdou dolů a lidé budou preferovat splácení hypotéky, tedy za předpokladu, že jim rodina půjčí nebo nějak jinak likviditu získají. Nájmy korelují s příjmy. Landlordi, tedy ti, kdo pronajímají, nastavují nájemné podle inflace a růstu trhu, což jde ruku v ruce s růsty příjmů. Sedmnáctiprocentní inflace se v nájmech projeví hned a stejně tak nájmy zdražují, když se zvedají disponibilní příjmy. Parametry u prodejního a nájemního segmentu jsou tedy odlišné.

Hrubý: Obecně jsou dvě skupiny lidí, kteří v nájmech žijí. Ti, kteří nemají dostatečné zdroje na pořízení vlastní nemovitosti, a ti, kterým to zapadá do jejich životního stylu. A to jsou především ti mladí lidé, kteří chtějí být freelanceři se vším všudy a žít život bez závazků, nezodpovídat se bance, cestovat. Kdybychom ale udělali průzkum a zeptali se lidí ve věku padesát plus, jen málo by jich řeklo, že chce raději bydlet v nájmu.

Není tajemství, že současná vláda zvažuje jako jednu z možností zvýšení daně z nemovitosti. Podporovatelé zvýšení této daně argumentují často tím, že kdyby se sazba daně u investičních bytů výrazně zvedla, poptávku by to omezilo a ceny o něco srazilo. Jaký na to máte názor?

Linhart: Když se bavíme o vyšším zdanění, považuji tohle za tu spíš lepší a logičtější cestu. Ve srovnání s ostatními zeměmi máme daň z nemovitosti téměř nulovou, nic moc nám nepřináší. A než víc zdaňovat příjmy všech je smysluplnější se zaměřit na ty, kteří bohatství mají, třeba právě v nemovitostech. Je ale zcela jistě namístě otázka, jak moc by to mělo být. Nesmělo by to dopadnout na osmdesát procent obyvatelstva a být likvidační nebo zastavit trh nemovitostí. Pokud by však šlo o dobře nastavenou daň, která by se tedy týkala investičních bytů, nebránil bych se tomu. Ale je to velmi komplexní otázka.

Hrubý: Ano, určitě by ale vyvstaly otázky i jiného charakteru. Například jak moc by byla zdaněna jiná aktiva, než jsou nemovitosti.

Linhart: Určitě bych nešel do ještě vyššího zdanění práce. Ta je u nás už nyní brutálně zdaněná. Těch možností, jak by stát měl rozumně získat příjmy, však není moc. Připomenu, že jsme v minulosti zrušili daň z převodu nemovitosti, což považuji za správný krok, šlo o nesmyslnou daň a jejím zrušením se trh s nemovitostmi částečně uvolnil.

Hrubý: Vláda hledá způsoby, jak řešit nevycházející rovnici jménem státní rozpočet, a nabízí se pracovat se zdaněním té části populace, která peníze má, potažmo investorů, u nichž se může z pohledu realitního trhu zdát, že naoko brání „běžnému“ obyvatelstvu nemovitosti kupovat. Nejsem si však jist, zda máme poptávku opravdu změřenou. Často se bavíme jen na bázi spekulace. Ale osobně si také myslím, že se vyššímu zdanění v této oblasti nevyhneme. Je však nutné na to investory připravit. Tedy klíčové otázky jsou, kdy a jakou formou by se vyšší daň zavedla. Pokud by šlo o unáhlené rozhodnutí, nebylo by to správné.

Linhart: Kdyby daň byla rozumně nastavena, může ještě víc trh rozhýbat. Lépe by se využily neobydlené byty, které vlastníci nechávají ladem. Strašně důležité je ale vždy rozpočtové určení daní. Ideální by bylo, kdyby peníze vybrané na dani z nemovitosti tekly dál městům a obcím. Pak by existovala motivace měst podporovat výstavbu. Stát však usiluje o to, aby peníze z daně putovaly přímo do jeho rozpočtu.

Hrubý: Na realitním trhu teď došlo k útlumu. Ve chvíli, kdy by na něm mělo dojít k dalším omezením a k regulaci na straně poptávky, vzbudilo by to určitě hlasitý odpor primárně ze strany developerů, kteří už nyní nejsou nadšeni ze současného postupu centrální banky a nastavení úrokových sazeb. Přišlo by mi zvláštní zavádět daň z nemovitosti zrovna v této neklidné době.