Vrchol zlevňování nemovitostí už je za námi, příští rok ceny domů a bytů znovu porostou. S klesající inflací se budou snižovat i úrokové sazby a hypotéky budou opět dostupnější, proto dojde k oživení poptávky. Obrovským problémem ale zůstává nedostupnost. Ceny bydlení u nás ve srovnání s dalšími evropskými zeměmi nejsou mezi nejvyššími, problémem je ovšem naše slabá kupní síla vzhledem k nízkým hrubým příjmům. A neřešeným problémem je primárně nedostatečná nabídka kvůli chybějící výstavbě nových bytů.

Jak vyplývá z Deloitte Property Indexu 2023, Češi jsou v Evropě na předposledním místě v dostupnosti vlastního bydlení. Hned po Slovensku jsme měli v poměru ke mzdám bydlení nejdražší. Na byt o rozloze 70 metrů čtverečních potřebovali loni Češi ekvivalent 13,3 průměrných hrubých ročních platů.

„Za posledních sedm let se poměr mezi cenami a příjmy u nákupu nemovitostí spotřebiteli zvýšil v rámci srovnání OECD o 71 procent. To zvyšuje finanční zátěž kladenou na spotřebitele, ztěžuje poskytování úvěrů a může vést k odložení procesu nákupu. V Česku došlo dokonce k nárůstu o 112 procent, v Portugalsku o 98 procent a na Slovensku o 81 procent. V současné době však vidíme, že se trh v Česku i na Slovensku otáčí a poptávka po bydlení opět vzrůstá,“ říká generální ředitel společnosti RE/MAX Jan Hrubý.

Kvůli vysokým úrokovým sazbám zůstal hypoteční trh utlumený, uvádí Česká národní banka ve své Zprávě o finanční stabilitě. Objem nově sjednaných hypoték z období leden až září dosáhl 77 miliard korun a nacházel se hluboko pod hodnotami z předchozích let. Přísné měnové i finanční podmínky se navíc promítaly i ve zkracování délky fixace úrokových sazeb u nových úvěrů a v jejich celkové nižší hodnotě. Průměrná měsíční splátka vzrostla na skoro 20 tisíc, čemuž podle ČNB odpovídala i skladba nových dlužníků, která je tvořena převážně domácnostmi s vysokými příjmy.

Některé banky už však začaly v posledních dnech informovat o snížení sazeb u hypoték. Z největších bank pokles oznámily Moneta Money Bank, Komerční banka a Raiffeisenbank, další o tomto kroku uvažují. Úroková sazba u skutečně nových hypoték bez refinancování klesla v listopadu z říjnových 5,71 procenta na 5,67 procenta, a byla tak nejníže od července 2022.

V letošním roce drahé hypotéky, velký propad reálných mezd a obavy domácností z velkých výdajů způsobily snížení poptávky, a tím pádem i pokles cen nemovitostí. To se teď ale začne obracet a ceny bytů a domů půjdou opět nahoru.

„V první polovině roku 2023 pokračoval pokles cen nemovitostí (...) Pokles cen rezidenčního bydlení byl do značné míry plošný napříč všemi regiony i segmenty trhu, včetně novostaveb.Významný pokles cen však byl zaznamenán zejména u starších bytů v méně lukrativních lokalitách. Největší pokles zaznamenal Ústecký, Moravskoslezský a Jihočeský kraj, kde v posledních pěti letech docházelo k nejsilnějšímu nárůstu cen. Data za druhé čtvrtletí 2023 spolu s aktuálními informacemi z trhu nicméně naznačují, že u cen nemovitostí již dochází k postupné stabilizaci jejich poklesu a trh se již pravděpodobně nachází poblíž svého dna,“ uvádí ČNB.

Nevyřešitelný problém: nestaví se 

Zpráva také upozorňuje na nedostatečnou výstavbu, což je dlouhodobý neřešený problém, který bude přispívat k dalšímu růstu cen nemovitostí i v budoucnu. „Ze strukturálního hlediska zůstává počet nových bytů ve výrazném nesouladu s demografickým vývojem v nejvýznamnějších aglomeracích. Tento nesoulad může být v budoucnu dále zesílen, neboť část developerů začala vzhledem k oslabené poptávce i zvýšeným cenám vstupů odkládat realizaci již započatých projektů. Pokud by v nejbližších letech došlo u poptávky k významnějšímu oživení, mohly by se poptávkové tlaky vzhledem k nabídkovým omezením rychle promítnout do transakčních cen a cenový růst by mohl citelně zrychlit,“ odhaduje centrální banka.

I přes mírné zlepšení zůstává cenová dostupnost vlastního bydlení u nás významně zhoršená. Ceny nových bytů zůstávají pro domácnosti s průměrným příjmem nadhodnocené o 60 procent. „Z pohledu regionálního vývoje vykazuje cenová dostupnost bydlení značné rozdíly. Mezi regiony s nejhorší dostupností tradičně patří největší města (Praha, Brno), naopak bydlení zůstává dlouhodobě cenově dostupné v hospodářsky méně rozvinutých krajích (Ústecký, Moravskoslezský),“ uvádí zpráva.