Dostupnost bydlení v Česku se každým rokem stává kritičtější, ceny nových bytů za posledních pár let vyrostly o desítky procent a nic nenasvědčuje tomu, že by se měl v budoucnu tento trend zvrátit. Na to reagují některé banky, které tvrdí, že nechtějí nechat mladé lidi s průměrným příjmem „na ulici“. Chtěly by proto umožnit delší dobu splácení hypoték z nynějších třiceti až na čtyřicet let, tak aby byly splátky nižší, a žadatelé by je lépe zvládali financovat. Další stupeň by pak mohlo být i fungování mezigeneračních hypoték.

Prodlužování splátek se však nelíbí České národní bance (ČNB). Pokud by se zlepšil přístup k hypotékám a poptávka po nemovitostech, vyletěly by totiž jejich ceny ještě výše.

V Česku rostou ceny bydlení mnohem rychleji než ve zbytku Evropy. Od roku 2015 podražily byty o 59,5 procent zatímco v EU o 29,4 procent. Nový byt v tuzemsku nyní vyjde na 12,2 násobku průměrného hrubého ročního platu, o rok dříve to bylo 11,4 násobku platu. Některé banky navíc začaly zvyšovat sazby hypotečních úvěrů, další se na to chystají.

O zlepšení dostupnosti půjčky na bydlení mladým lidem, kteří jsou limitování svým nižším příjmem, uvažuje například Česká spořitelna, která je nyní ve fázi analyzování. „Nyní testujeme klientské reakce na tento záměr, analyzujeme očekávaný vývoj příjmů a růst cen nemovitostí, abychom věděli, jak zásadní tento problém je a zároveň jej uměli profesionálně pokrýt,“ sdělil deníku Echo24 šéf tribu Bydlení v České spořitelně Filip Belant.

Podle něj je zatím ve hře scénář protažení doby splácení na čtyřicet let s nižšími splátkami. „To bychom rádi doplnili o službu flexibility splátek, tedy ve vhodnou chvíli budou moci klienti podle svého uvážení splácet více, což přesně kopíruje potřeby našich klientů,“ tvrdí Belant.

Plán však banka nemůže realizovat bez souhlasu ČNB. Ta se k němu staví spíše odmítavě. „Prodlužování délky splatnosti obecně zvyšuje potenciál řady rizikových faktorů ohledně vývoje příjmů, sociální situace dlužníků a celkové zadluženosti domácností a může dále prohlubovat nerovnováhy na trhu rezidenčních nemovitostí,“ uvedla mluvčí centrální banky Petra Vodstrčilová.

Podle Belanta jsou ale rizika minimální. „Současná kvalita portfolia je na velmi dobré úrovni a zároveň platí logika starší klient rovná se zodpovědnější klient, čili tato rizika zde sice jsou, ale dle našeho názoru minimální. Pokud jde o dopad do cen nemovitostí, tak bych nejraději opáčil otázkou. Necháme klienty s průměrnými příjmy na ulici a nepomůžeme jim? Trh s nájemním bydlením v Česku totiž také doposud není rozvinutý tak, aby pokryl poptávku,“ vyjádřil se Belant.

„Ceny nemovitostí porostou, ať toto opatření uděláme nebo nikoliv, protože je k tomu řada důvodů, které nesouvisejí s délkou splatnosti hypoték,“ dodal Belant.

O prodlužování splatnosti hypotečních úvěrů uvažuje také Komerční banka, dostupnost bydlení pro mladé by ráda zlepšila i AirBank. Ta však nyní přímo na žádné strategii nepracuje. „Možnost prodloužení splatnosti hypoték pro nás není v tuto chvíli v této oblasti hlavní téma, připravujeme se nyní spíše na rozšíření možností na co bude možné si v Air Bank hypotéku vzít, například připravujeme hypotéky na výstavbu,“ řekla deníku Echo24 za AirBank Jana Pokorná.

Do budoucna ale pravděpodobně o možnosti prodlužování splácení bude podle ní AirBank uvažovat. „Dostupnost bydlení pro mladé je nízká, zároveň je ale u těchto lidí velký potenciál budoucího výrazného zlepšení jejich finanční situace. Prodloužení doby splatnosti by mohlo dostupnost bydlení pro mladé zlepšit, roli by ale hrála také flexibilita hypoték, například možnost upravovat si splátky podle aktuálních finančních možností klientů,“ uvedla Pokorná.

„Mezigenerační hypotéky jsou nevyhnutelnou cestou“

Cestou k tomu, aby na bydlení dosáhlo více lidí, by mohly být také mezigenerační hypotéky. Podle některých ekonomů je to dokonce nevyhnutelná cesta. „Je to dobrovolný kontrakt mezi bankou a klientem. Pokud děti dlužníka nebudou chtít pokračovat, nikdo je k tomu nedonutí. Rodiče jim jen dokážou nabídnout možnost hypotéku doplatit. Mimochodem, je to pro další generaci výhodné už jen kvůli tomu, že první generace platí ze splátky mnohem větší podíl úroků. Další generaci tak předává téměř splacené úroky a nechává ji doplatit zbytek jistiny. To je nabídka, kterou jen tak nikdo nedostane,“ vyjádřil se pro Echo24 hlavní ekonom platební institute Roger Dominik Stroukal.

Hlavní ekonom skupiny Natland Petr Bartoň pak tvrdí, že mezigenerační hypotéky již v podstatě existují, jen jsou zbytečně složité. „Pokud někdo zemře s nesplacenou hypotékou, jeho dědic v další generaci převezme nemovitost a pokud na doplacení té předchozí hypotéky nemá, vezme si na tu stejnou nemovitost sám hypotéku. Takže se nyní již nemovitosti mohou splácet „dvěma po sobě jdoucími mezigeneračními hypotékami“, nový systém jen zjednoduší papírování,“ uvedl pro Echo24 Bartoň.

Ekonomové pak také tvrdí, že obavy ČNB ze změn v poskytování hypoték jsou možná přehnané. „Jakékoliv nové produkty a jejich vyšší dostupnost jsou rizikovým faktorem pro stabilitu finančního trhu, o kterou ČNB pečuje. Centrální banka by ale tržním produktům neměla bránit, a to ani direktivně, ani regulací, která by v konečném důsledku znamenala, že na tento produkt stejně dosáhnou pouze ti bohatší ve společnosti. Jejím cílem nerovnost není, ale byla by škoda, kdyby zbytečně bránila nástroji, který má potenciál snížit stále nerovnější přístup lidí k trhu bydlení,“ domnívá se Stroukal. O mezigenerační hypotéky by navíc zřejmě nebyl masový zájem, ČNB by proto nemusela mít o finanční stabilitu obavu.

Mezigenerační hypotéky by ale mohly být pro některé lidi rizikem. „Riziko se zvýší pro ty, kteří dvojgenerační hypotéky využijí k tomu, aby si koupili o to větší či dražší byt, ačkoli by dosáhli na hypotéku i jednogenerační. Těm hrozí, že případný růst budoucích úrokových měr se bude aplikovat na o to větší dlužnou částku, a tím pádem nárůst měsíční splátky bude mnohem vyšší, než kdyby zůstali u tradiční jednogenerační hypotéky,“ varuje Bartoň.

Objem nových hypotečních úvěrů na bydlení od bank a stavebních spořitelen dosáhl v červenci 31,7 miliardy korun. Je to o 7,7 miliardy méně než v rekordním červnu, ale o 12,5 miliardy korun více než v červenci 2020. Letošní červenec je třetím nejsilnějším měsícem ve statistice, která se sleduje od roku 2014. Vyplývá to z aktuálních statistik České národní banky a České bankovní asociace.

Ačkoliv je nové bydlení v Česku v poměru k platům nejméně dostupné, nominální ceny nedosahují úrovně západních zemí, vyplývá ze studie poradenské společnosti Deloitte. Nejdražší je Rakousko s průměrnou cenou 4457 eur (114 320 korun) za metr čtvereční. Nejlevnější bylo Bulharsko s cenou 578 eur (14 830 korun) za metr čtvereční. V Česku loni průměrná prodejní cena nových bytů meziročně vzrostla o 8,5 procenta na 2822 eur (72 380 korun) za metr čtvereční.