Dlouho očekávaný pokles cen bytů konečně nastal. Nejistá ekonomická situace a oproti minulým letům nebývale vysoká úroková míra hypoték však způsobily, že zájem o vlastní bydlení upadá a majitelé nemovitostí musejí jít se svými nabídkami dolů, velký převis poptávky už neplatí. Dostupnost vlastního bydlení u nás je ovšem stále na velmi špatné úrovni. Bezpečně dosažitelné tak jsou současné ceny bytů jen pro úzkou skupinu vysokopříjmových domácností, ostatní riskují, že půjčku v budoucnu nesplatí.

Jak uvádí Česká národní banka ve své zprávě o finanční stabilitě z poloviny prosince, ceny rezidenčních nemovitostí v první polovině loňského roku překotně rostly, ovšem v následujících měsících začaly stagnovat a někde dokonce klesat. Pokles cen se dotkl hlavně starších bytů v méně lukrativních lokalitách, velký vliv mělo ale i snižování tempa zdražování bydlení v Praze.

„Vzhledem ke strnulé výstavbě nově dokončených bytů je nárůst tažen primárně nabídkou starších bytů. Při pozorovaném poklesu poptávky po nemovitostech lze očekávat, že právě v tomto segmentu může postupně docházet k převisu nabídky nad poptávkou a nejvyššímu tlaku na pokles cen,“ uvádí centrální banka.

Celkově také ČNB poukazuje na to, že cenová dostupnost vlastního bydlení v Česku zůstává významně zhoršená. Pro domácnost s průměrnými příjmy byly v polovině loňského roku ceny bytů nadhodnocené v průměru o 60 procent.

„To značí, že vzhledem k úrovni příjmů v tomto období, požadovaným úrokovým sazbám z úvěrů na bydlení a předpokládanému vývoji ekonomiky je mediánová domácnost schopna při dluhovém financování dosáhnout na průměrný byt jen při podstupování značného rizika budoucího nesplacení přijatého dluhu. Bezpečně dosažitelné tak jsou současné ceny bytů jen pro úzkou skupinu vysokopříjmových domácností,“ píše se ve zprávě.

Hypoteční sazba, která je nyní nad šesti procenty, mnoha lidem brání v tom, aby si půjčku na bydlení sjednali. Realitky nepředpokládají, že by centrální banka šla tento rok s úrokovou sazbou zásadně dolů, a proto se postupně poptávka po bytech bude přesto zvyšovat.

„Pokud jde o trh prodeje bytů a domů, situace je velmi individuální a záleží na atraktivitě lokality, technickém vybavení nemovitosti, dostupnosti služeb a na celkové infrastruktuře. Patrný je pokles cen u starších panelákových bytů, u novostaveb spíše očekáváme, že silní developeři svůj prodej bytů odloží, než aby snížili ceny. Pro mnohé zájemce o vlastní bydlení se nyní otevírá příležitost využít dočasného zpomalení realitního trhu, kdy mohou využít zvýšené nabídky a byt či dům si pořídit. V dlouhodobém horizontu ceny nemovitostí opět porostou, a tím se zhorší jejich dostupnost, tak jak předvídá ČNB,“ uvedl pro deník Echo24 generální ředitel přední realitní kanceláře RE/MAX Jan Hrubý.

Byty bude výhodnější pronajímat, než prodat

Vzhledem k tomu, že klesá dostupnost vlastního bydlení, očekává se v dlouhodobém horizontu další zdražování nájmů. I přestože nyní tempo trochu zpomaluje. „V tomto ohledu se přibližujeme západním evropským státům, kde lidé žijí spíše v nájmech než ve vlastních bytech či domech. Po loňském prudkém růstu cen se trh nyní začíná pomalu stabilizovat a tempo zdražování zpomaluje. Hlavní příčinou je zřejmě současná cenová úroveň, kdy pronajímatelé nechtějí riskovat, že jejich nájemníci nebudou schopni nájem platit kvůli svému rozpočtovému omezení,“ tvrdí Hrubý.

O tom, že zájem o nájemní bydlení roste, a to i kvůli příchodu běženců z Ukrajiny, mluví také hlavní ekonom České spořitelny Michal Skořepa. „Na druhé straně ale také nejspíš poroste nabídka nemovitostí k pronájmu, protože mnozí dosavadní vlastníci budou odmítat prodej nemovitosti se slevou a raději daný byt nebo dům na nějakou dobu pronajmou v naději, že jeho cena zase povyroste,“ řekl deníku Echo24.

Vyšší zdanění

Bydlení může v brzké době prodražit také vyšší daň z nemovitosti, což je jeden z návrhů Národní ekonomické rady vlády (NERV), jak navýšit příjmy veřejného rozpočtu. Argumenty stojí na tom, že ve srovnání se zeměmi OECD má Česko jednu z nejnižších daní z nemovitosti vůbec, a také na tom, že při zvýšení daně by ceny nemovitostí v průběhu času nemusely tolik kolísat.

„Jednorázové zvýšení sazby daně z nemovitostí se do jejich cen promítne také převážně jednorázově. Potenciál této daně jakožto nástroje či vestavěného stabilizátoru pro snižování rizik spojených s nadměrnou volatilitou cen nemovitostí napříč finančním cyklem se proto celkově jeví jako omezený,“ uvádí k tomu ČNB.