ÚHEL POHLEDU: Českými mediálními servery proběhla zpráva o studii, kterou zpracovala analytická společnost CEEC Research. Podle ní prý v příštím roce nabídka nemovitostí klesne o necelé jedno procento.

Důvodem tohoto poklesu nabídky má být nedostatečná výstavba rezidenčních projektů způsobená především vysokými náklady na výstavbu a v důsledku dražší výstavby také nižší poptávkou po nemovitostech. Poptávka po nových rezidenčních objektech je však něco jiného než poptávka po bydlení; ta naopak má vzrůst v prvním pololetí příštího roku o 2,3 procenta a ve druhé polovině příštího roku o 2,5 procenta. Tedy tolik říká studie CEEC Research. Makroekonom ovšem celou věc vidí ještě v trochu jiném světle.

Tak, jak studie vyznívá, se zdá, že nabídka nemovitostí poklesne, zatímco poptávka vzroste, což by mělo vést k růstu cen nemovitostí. Jenomže to se mi nepozdává. Ve hře jsou totiž makroekonomické faktory, které naznačují opak. Především si musíme uvědomit, že úrokové sazby napříč Evropou včetně eurozóny, stejně jako ve Spojených státech amerických, jsou buď na svém vrcholu, anebo těsně před ním. To je jinak řečeno totéž, jako že již brzy úrokové sazby začnou zase klesat. A úrokové sazby mají značný vliv na poptávku po hypotékách, což má zase značný vliv na vývoj cen nemovitostí. Velmi obecně platí, že čím nižší úrokové sazby, tím levnější hypotéky, tedy tím větší poptávka po nemovitostech, a tedy také růst cen nemovitostí. Jenomže toto zjednodušení je opravdu značné.

My totiž současně víme, že mezi pohybem úrokových sazeb a pohybem cen je značné časové zpoždění. Konkrétně může být až více než dvouleté. Opět si pomohu notoricky známým příkladem z roku 2008: vrcholu úrokových sazeb v Americe bylo dosaženo už v roce 2006, ale největší propad cen nemovitostí přišel až na konci roku 2008 a v roce 2009, kdy současně s tím začaly mít problémy banky. Důvod tohoto zpoždění: krom jiného (ale nejen) dobíhající fixace hypoték.

Pokud dnes zažádáte o novou hypotéku, rozhodně bude úroková sazba vysoko nad pěti procenty. Aktuální výše tzv. hypoindexu je 6,05 procenta. Přitom řada lidí má stále ještě fixovanou hypotéku třeba na 1,5 procenta. I když úrokové sazby České národní banky, Evropské centrální banky či například amerického Fedu začnou v dalších měsících postupně klesat, stejně bude u těchto lidí docházet k refixaci jejich úrokových sazeb. A nové úrokové sazby již budou na vyšší úrovni. Poroste počet lidí, kteří nebudou dále schopní splácet hypotéky. A tyto hypotéky se budou dostávat na trh – nikoliv jako nové nemovitosti, ale jako nabídka starších nemovitostí.

Do toho nesmíme zapomínat jeden významný faktor, který je velmi často v analýzách přehlížen. Po letech, kdy pronájem nemovitosti byl považován za jednu z nejlepších možných investic, se mezi investory postupně rozmáhá obava, že stát na ně bude stále víc zaklekávat. Například vláda připravila nový zákon, podle kterého se nájemní smlouvy budou uzavírat minimálně na tři roky, tedy skončí neustálé řetězení krátkodobých nájemních smluv na dobu určitou. Asi nepřekvapí, že novinku tlačí Piráti. Stát hodlá šikanovat vlastníky nemovitostí i zeleně. Například zvyšování nájemného má být vázáno na „zelené“ úpravy nemovitosti, například zateplování. A všichni tuší, že stát bude také postupně zvyšovat zdanění nemovitostí, zejména těch druhých a třetích, tedy vysloveně zakoupených pro spekulaci.

Tento rostoucí tlak vůči majitelům nemovitostí řadu z nich motivuje se mnoho let vlastněné nemovitosti zbavit. A to navzdory faktu, že ceny již poklesly z rekordních hodnost. Tento faktor by však v úvahu brát být měl. I on totiž bude zvyšovat nabídku nemovitostí na trhu v dalších měsících.

Suma sumárum, nesouhlasím s domněnkou, že ceny nemovitostí již jsou na dnu a od nynějška porostou. Naopak se domnívám, že dna cen nemovitostí bude dosaženo až zhruba za jeden nebo dva roky. Nákup nemovitosti se tedy vyplatí až zhruba za dva roky. Nejenže v tu chvíli už budou ceny na svém dnu, ale také budou opět výrazně níž úrokové sazby.