V Česku je rekordně špatně dostupné bydlení. Mladí lidé tak sice z nutnosti manifestují větší zájem o bydlení v nájmu, po vlastnictví však touží pořád stejně jako generace jejich rodičů. Aby se vztah k nájemnímu bydlení změnil a stalo skutečně alternativou, musí si Češi projít tragickým zážitkem s propady cen na trhu s byty, říká v rozhovoru s deníkem Echo24 sociolog Martin Lux působící na Akademii věd.

Nachází se český trh s bydlením na nějakém rozcestí, kdy se začne proměňovat?

To, že se trh s bydlením nachází na rozcestí, jde říct skoro každý rok, nebo aspoň každých pět let. Trh se zásadně proměnil během pandemie. Tehdy převládala očekávání, že dojde ke korekci cen, nastal ale pravý opak. To byla známka toho, že nastala nějaká zásadní změna, obvykle ceny bytů během hospodářských krizí klesají, ale v letech 2020 a 2021 naopak velmi prudce vzrostly.

V současnosti jsme ve fázi, kdy se dostupnost bydlení rekordně zhoršila. Za celou dobu sledování trhu - asi 25 let, kdy máme k dispozici spolehlivý index Českého statistického úřadu, který sleduje vývoj cen bytů - byla v roce 2022 dostupnost bydlení měřená cenou vůči příjmům domácností či mzdám rozhodně nejhorší. Na konci roku 2022 se trh začal obracet, s tím, jak se ochladilo hospodářství, a ceny bytů se začaly korigovat. Ale vzhledem k tomu, že recese bude zdá se relativně krátká a mírná, je pravděpodobné, že se růst cen obnoví, a pokud ne zrovna růst, tak minimálně jejich stagnace. Takže nadhodnocení cen bytů s námi zůstane ještě nějakou dobu, a to není zrovna pozitivní zpráva.

Takže i kdybychom to nazvali rozcestím, nikam nás tedy nevede. Ptám se i v souvislosti s nájemním bydlením, současná situace vede k většímu zájmu mladých lidí o bydlení v nájmu, ovšem jak ukazují i vaše data, je to spíše z nouze. Láká to však zároveň developery, kteří avizují výstavbu se záměrem nabízet nájemní byty, ministerstvo pro místní rozvoj (MMR) vyčleňuje stamiliony k podpoře dostupného bydlení v obcích. Má to šanci nějak trh změnit, nebo je to kapka v moři?

To je zatím opravdu kapka v moři. Je jasné, že v současnosti v nájemním bydlení zůstává větší množství lidí než dřív. Do nájmu přichází pořád noví a noví, ale ti, co měli dávno odejít do vlastního, tam zůstávají. Poptávka po nájemním bydlení se tak výrazněji zvýšila a někdo by to mohl interpretovat tak, že došlo ke změně v preferencích směrem k celoživotnímu bydlení v nájmu. Ale podle našich výzkumů, a poslední proběhl mezi mladými lidmi v roce 2020, to vypadá, že vlastnické bydlení pořád v preferencích dominuje, jen se pro mnohé stalo zatím jen ideálem.

Musíme mít vždy na paměti, že trh s byty, tedy i ceny bytů, se vyvíjí cyklicky. Jednou určitě zamíří dolů, a to i velmi výrazně. A teprve takováto událost, která by se dala nazvat tragickou - například pro domácnosti, které si koupily byt třeba v posledních letech, kdy jsou ceny bytů nadhodnocené - pak teprve mění představy, preference, sociální normy. Až lidé na vlastní kůži zažijí, že to není až tak skvělá investice, je možné očekávat, že se změní postoj k vlastnímu bydlení a lidé budou chtít více než dnes dobrovolně bydlet déle nebo i celý život v nájemním bydlení.

Když se na tento popis stavu podíváte, věříte tomu, že tu má nájemní bydlení budoucnost? Ve smyslu změny poměru, kdy v současnosti bydlí až 80 % lidí ve „vlastním“?

Na celkovém bytovém fondu představuje vlastnické bydlení mezi 70 – 80 %, přesné číslo bohužel k dispozici není, protože při sčítání lidu se u spousty bytů nepodařil zjistit právní důvod užívání a více než 800 tisíc bytů bylo neobydlených. Aby se nájemní bydlení stalo skutečnou alternativou vlastnímu, musely by se podle mě udát dvě věci. První z nich je zmiňovaná tragická událost na trhu s byty, tedy že představa o tom, jak je to skvělá investice, by dostala na frak. Jsem přesvědčený, že k tomu jednou dojde, žijeme v cenové bublině, ale žádný ekonom nemůže odpovědět na otázku, kdy taková bublina praskne a ceny se zkorigují zpět k rovnováze. Tehdy mnoho lidí napadne, že existuje i druhá možnost, tedy investovat svoje úspory, úspory svých rodičů a své dluhy do něčeho mnohem užitečnějšího, smysluplnějšího a ziskovějšího, než jsou cihly a vlastní bydlení. Druhou podmínkou pro takovou změnu je zvýšení jistoty v nájemním bydlení.

Sociologický ústav AV ČR přišel s projektem NájemPlus, který si klade s ohledem na jistoty v nájemním bydlení poměrně ambiciózní cíl. Chce přispět výhledově k tomu, aby se začalo vnímat více „západně“, tedy jako skutečná alternativa. Jak je toho podle vás v českém prostředí možné dosáhnout?

Věřím tomu, že se musí splnit obě zmíněné podmínky. Bez větší jistoty v nájmu sice krize způsobí, že se po nějakou dobu budeme bát investovat do cihel, ale za čas se to vrátí zpátky k bezvýhradnné preferenci vlastnictví. Pro zvýšení jistoty v nájmu jsme se pokusili malým dílem přispět projektem, který spočívá v tom, že přes novou webovou platformu NájemPlus mohou zdarma inzerovat své byty pronajímatelé, kteří se zavážou při pronájmu dodržovat desetibodový etický kodex.

Mezi body kodexu patří, například, že bude smlouva ve všech svých parametrech odpovídat zákonu, ale také že pronajímatel umožní přihlášení k trvalému bydlišti, což se ne vždy děje, i když to už dnes stanoví zákon. Ještě důležitější je, že uzavře nájemní smlouvu buď dlouhodobou – minimálně na pět let – nebo jen na rok, ale do smlouvy vloží velmi silnou opci pro nájemníka. Ta opce znamená, že pokud nájemník dodrží veškeré podmínky smlouvy v předchozím roce, automaticky se mu smlouva prodlužuje za stejných podmínek na další rok, a tak minimálně na období pěti let. Pronajímatel se rovněž zavazuje, že nevyužije jednoho výpovědního důvodu daného zákonem, a to že potřebuje byt pro sebe nebo svého příbuzného. Ten si myslíme, že je zneužitelný.

Není to trochu naivní, když mají obě strany problém dodržovat i to, co je v zákoně, že by v případě nějakých problémů zadržel pronajímatele či nájemníka etický kodex?

Minimálně smlouva by měla vypadat jinak, než je běžné dnes. Některé smlouvy uvádí, že se nemůžete přihlásit k trvalému bydlišti, nemůžete mít domácí mazlíčky, vyloženě věci, které odporují zákonu. A běžné je uzavírat smlouvy jen na jeden rok, což neumožňuje vytvořit si v nájemním bytě pocit domova. Možná je to do určité míry naivní, ale od toho tady veřejná a akademická sféra, aby posouvala věci dál, mířila k budoucnosti a tak dělala i věci, které by dnes komerčně nebyly ještě úspěšné, ale mohou zvýšit kvalitu života. Chceme náš projekt nabídnout i MMR, zda by na něj nechtělo navázat veřejnou podporu v oblasti dostupného bydlení.

Etický kodex jste vytvořili i pro nájemníka, jaké nejhorší prohřešky má řešit z jeho strany?

Snažili jsme se, aby to bylo vyrovnané a zavázaly se obě strany nájemní smlouvy. V zásadě to u nájemníka spočívá v tom, že bude plnit podmínky nájemní smlouvy a to, co má plnit ze zákona. Minimálně nebude hrubě porušovat podmínky nájemní smlouvy jako například neplatit nájemné. Zároveň, pokud bude chtít nájemník kontaktovat pronajímatele přes náš portál, může – ale nemusí – se nechat prověřit, že není nikde dlužníkem, nikdy neměl nějaké problémy se splácením závazků, může doložit, že má dostatečný příjem ze zaměstnání. Projekt by měl i pronajímatelům nabídnout významný bonus, tedy větší šanci najít dlouhodobého solidního nájemníka.

Neplacení nájemného je pochopitelně velký strašák pro pronajímatele, existuje vůbec jiný způsob, jak se neplatícího zbavit rychleji, než skrze táhlý soud?

Nyní to nelze. Na této platformě poměrně úzce spolupracujeme i s asociacemi pronajímatelů, jako je Asociace nájemního bydlení, Občanské sdružení majitelů bytů a domů, a my zároveň podporujeme například aktivitu Asociace nájemního bydlení v tom, aby se našla právní cesta, jak urychlit možnosti exekuce v případě oprávněné výpovědi. Tedy aby exekuce v případě neplatiče nájemného už netrvala déle než rok, jak je to dnes, ale podobně jako na Západě vše proběhne do několika měsíců po porušení smlouvy. Díky tomu soukromí pronajímatelé nebudou vnímat pronájem tak rizikově a budou sami ochotni uzavírat smlouvy na delší dobu.

V čem se obecně můžeme v otázce nájemního bydlení inspirovat na Západě, například v sousedním Německu?

Nechci, aby to vypadalo černobíle, že na Západě všechno funguje a u nás ne. V ČR soukromé nájemní bydlení funguje nejlépe ze všech zemí východní Evropy, nikde tam není tak velký podíl legálního soukromého bydlení jako u nás. U nás se víceméně všechny smlouvy uzavírají papírově a většina z nich – pravděpodobně – i odpovídá zákonu. To je opravdu unikum, v mnoha postsocialistických zemích funguje soukromý nájem spíše jako součást šedé ekonomiky. Když půjdeme na Západ, také tam není jednota, na jihu Evropy, v zemích jako Portugalsko, Španělsko, Řecko, je na tom soukromý nájem v mnoha ohledech hůř, než u nás. Ale pak jsou země jako zmíněné Německo, tam by pro nás měla být asi největší inspirace.

Jak to tam tedy vypadá?

Většina domácností tam bydlí v soukromém nájmu, asi 49 % žije ve vlastním. Ta zákonná regulace nájemních vztahů není až tak moc vzdálená té naší. Jediný základní rozdíl je v tom, že se tam smí uzavírat až na výjimečné případy jen smlouvy na dobu neurčitou. Výpovědní lhůty, důvody výpovědi, možnosti navyšování nájmu, ty jsou jinak velmi podobné jako u nás.

Není to trochu v současnosti zavádějící tím, že jsou nájmy oproti hypotékám opravdu nízké, což se může do budoucna opět otočit?

Nájem a ceny by spolu měly úzce souviset. Člověk se rozhoduje, jestli bude bydlet v nájmu nebo ve svém i podle toho, kolik ho to stojí. Racionálně by se měl rozhodnout pro to levnější, lidé ale jednají často na trhu iracionálně. Stejně tak je to na nabídkové straně, kde se pronajímatel rozhoduje, zda prodat či pokračovat v nájmu podle míry výnosu. Když se podíváme na historická data, jestli bylo výhodnější bydlet ve svém či v nájmu, uvidíme, že třeba v letech 2008-10 to bylo podobné jako dnes, tedy nájem byl výhodnější než koupě, pak se to ale obrátilo, bylo výhodnější bydlet ve vlastním, dnes je opět levnější nájem. Ta křivka osciluje víceméně kolem té rovnováhy, i když ty výkyvy jsou často dlouhodobé a vysoké. Z delšího časového odstupu, tedy například perspektivou celého života, by to mělo vyjít víceméně nastejno, ale k pokřivení přispívá stát svou nevyrovnanou daňovou podporu vlastnického bydlení.

Takže se lidé mají rozhodnout mezi tím, jestli jim na konci zůstane byt či naopak peníze, které investovali jinak a ty možnosti jsou podle vás rovnocenné.

Možná vám zůstane oproti investici do bytu i víc, jestliže budete investovat do něčeho, co vás opravdu baví a v čem jste silný. Na nějakém vlastním podnikání vyděláte výrazně víc, než abyste napral miliony do cihel. Jde o to změnit ten styl přemýšlení, že nájemníci musí být nutně chudší, protože nemají na to, aby si koupili vlastní bydlení. Němci také bydlí v nájmu, střední třída někdy i celý život, neznamená to, že jsou chudí, ale investovali jinam, kde jim to přináší větší uspokojení i zisk.