V pražské restauraci U Labutě, celkem vkusně upravené historické budově vedle Thomayerovy nemocnice, se schází trojice seniorů. Číšnice je zdraví jako prominentní štamgasty. Jsou to bývalí členové spotřebního družstva Včela, kteří už 18 let marně bojují proti Radovanu Vítkovi. V současnosti třetí nejbohatší Čech je z Včely vytěsnil. Družstvo ovládl v roce 1997 tak, že nechal přijmout masu nových členů a následně změnil stanovy. Na lukrativních nemovitostech Včely pak do značné míry založil svoje realitní impérium.

„Dokud budeme živi, tak toho nenecháme,“ říká Dagmar Zvěřinová, někdejší ředitelka obchodních domů Včely a bodrá vůdkyně skupiny čítající přes sedmdesát lidí, jež sice prohrála klíčové soudy, ale snaží se aspoň Vítkovi znepříjemnit život podáváním trestních oznámení a různých stížností. Bývalí družstevníci psali na Hrad Václavu Havlovi, pak Václavu Klausovi a naposledy i Miloši Zemanovi. Teď si dělají naději, že jim pomůže ministr spravedlnosti Robert Pelikán nebo rovnou předseda hnutí ANO, ministr financí a majitel koncernu Agrofert Andrej Babiš.

Sisyfovská práce téhle skupiny může být k pousmání. K majetku Včely se tihle lidé téměř stoprocentně už nikdy nedostanou. Jejich naivní sveřepost ale jistý význam má – připomíná, jaké tahy používala v 90. letech mladá generace dravých kapitalistů, z níž se během let zformovala velká část nejmajetnější třídy.

Nepřátelské převzetí aneb Z Prahy do Brna

Vítek se dá směle označit za nejúspěšnějšího z českých velkopodnikatelů posledních let. Jmění čtyřiačtyřicetiletého rodáka z Brna, který nedávno vzbudil pozornost tím, že koupil anglické panství od bubeníka legendárních Beatles Ringo Starra, loni podle časopisu Forbes vzrostlo vůbec nejrychleji z české miliardářské party – z předloňských 28 miliard korun vyskočilo na více než 43 miliard – a Vítek se v žebříčku dostal za Petra Kellnera a Andreje Babiše.

Jeho recept na úspěch vypadá na první pohled celkem jednoduše – ve správnou dobu velmi výhodně nakoupit buď to, co při pozdějším prodeji vynese mnohonásobně víc, anebo to, co dokáže stabilně vydělávat. Stejný přístup uplatňují také ostatní miliardáři v čele s Petrem Kellnerem, Vítkovi to ale poslední dobou šlo prokazatelně ze všech nejlépe. Jeho realitní skupina CPI se za posledních sedm let více než zečtyřnásobila. Na konci prvního čtvrtletí letošního roku celková aktiva CPI Property Group vystoupala na 4,3 miliardy eur, tedy 115 miliard korun.

Cestu krále českých nemovitostí lemuje mnoho pozoruhodných mezníků. První miliony prý dostal od rodičů, kteří začali záhy po listopadu 1989 podnikat s úklidovou firmou. Už jako vysokoškolský student přičichl k obchodům s akciemi. Také proto nedodělal medicínu ani vysokou školu ekonomickou, až jako miliardář vystudoval práva. V první polovině 90. let pracoval jako číšník a kuchař v Itálii (dodnes hovoří velmi dobře italsky a mluví i dalšími cizími jazyky), po návratu do Česka prodával deky.

Poměrně málo známé zůstává Vítkovo angažmá v kupónové privatizaci na Slovensku. Vítek se v polovině 90. let dal dohromady s mladými investičními žraloky z Bratislavy a založil s nimi společnost Istrokapitál (původně se firma jmenovala Spartak). Jeho kolegou byl například Mario Hoffmann, nyní akcionář skupiny J&T, s níž má Vítek stále nadstandardní vztahy. Z transformace Restitučního investičního fondu a obchodů s akciemi podniků, jako byla rafinerie Slovnaft nebo košické železárny VSŽ, získali majitelé Istrokapitálu první miliardy. Ty investovali také do realit, jejichž ceny byly v té době ve srovnání se západní Evropou citelně podhodnocené.

Do první fáze realitních investic Istrokapitálu spadá také operace s družstvem Včela. Někdejší dělnické spořitelní družstvo, založené ještě za Rakouska-Uherska, přečkalo různé režimy, skolil jej až Vítkův nájezd. Lákadlem byly nemovitosti, v nichž měla Včela obchody, sklady a další provozy. Vítek v roce 1997 použil originální metodu, jak družstvo ovládnout a zároveň se zbavit starých družstevníků. V hromadném náboru se do Včely přihlásily tisíce nových členů, kteří pramálo sdíleli ideály družstevnictví, zato měli finanční motivaci pro hlasování za změnu stanov. Do rukou Vítka a jeho kolegů tak spadly desítky nemovitostí v Praze za více než miliardu korun.

Část členů družstva Vítek vyplatil, někteří ale jeho kroky neuznali a začali se soudit. Skupina v čele se Zvěřinovou se domáhala uznání, že nepřestaly platit stanovy Včely odhlasované v roce 1995, a požadovala miliardy korun jako odškodné. Některé soudy daly protestujícím družstevníkům za pravdu, jejich naděje ale padly s odmítavým verdiktem Městského soudu v Praze z roku 2011. Pokusy Zvěřinové a spol. o nové rozhodnutí nebyly úspěšné, a to včetně dovolání u Nejvyššího soudu a ústavní stížnosti.

Vítek později sám označil svůj postup ve Včele jako klasické nepřátelské převzetí. „Tehdy tam fungoval systém, že každý člen měl jeden hlas. Takže bylo třeba masu dvou tisíc družstevníků přebít družstevníky, kteří nám byli nakloněni. Byl to vcelku prozíravý právní tah,“ pochválil se v dubnu 2008 v deníku Mf DNES. Díky najatým členům se výška členského vkladu zvýšila o stovky procent a členské schůze Včely se přesunuly z Prahy do Brna. Později se družstvo přeměnilo na akciovou společnost a její majetek přešel na CPI. Celou operaci prý Vítek nevymyslel sám, nechal si poradit od právníka. Jeho jméno neřekl, bývalí členové družstva nicméně tvrdí, že v transformaci Včely se osobně angažoval známý pražský advokát Robert Pergl, jehož jméno rezonovalo i u některých dalších kontroverzních obchodů (CS fondy, privatizace vodáren).

Zajímaví lidé na cele. Maminka, ochrana před ženou

S postupnou likvidací spotřebního družstva se Vítek pustil do realitní expanze, která vlastně dodnes neskončila. Skoupil tisíce bytů od Třineckých železáren, další v Ústí nad Labem, pražských Letňanech a Brně. Nájemné mu začaly platit obchodní domy Hypernova, Obi, ale také velké firmy. Postupně získal majetek v každém větším českém městě. Spekulativní talent projevil také skupováním restitučních nároků, kupříkladu pod budoucí dálnicí mezi Prahou a Ústím nad Labem. Na rozdíl od klasických developerů se neomezoval jen na financování projektů a následný prodej, ale zůstával jako vlastník a těžil z pravidelných nájmů. Díky tomu mohl později bez velké újmy přežít hubená léta finanční krize.

Nebylo to ale uchvácení Včely ani invaze v nemovitostech, co Vítkovo jméno výrazněji zapsalo do povědomí veřejnosti. V září 2004 se ocitl spolu s desítkou dalších lidí ve vyšetřovací vazbě kvůli obvinění z kuplířství. Na obchodování s prostitutkami, které mělo probíhat pod zástěrkou modelingové agentury, s ním měl podle policie spolupracovat i jeho přítel, fotograf Adolf Zika. Nechyběla ani domovní prohlídka, zabavování věcí a zablokování majetku. Podezření se ale nepotvrdilo a po necelých dvou měsících Vítka z vazby propustili. Později vzpomínal, že na cele potkal „spoustu zajímavých lidí“ a při pobytu ve vazbě nabyl větší vnitřní klid. Za svým zatčením viděl pokus o vydírání a od českého státu chtěl vysoudit více než 400 milionů korun za to, že během vazby nemohl dokončit nadějný obchod. Soudy však jeho podnět odmítly.

Ještě větší pozornost médií než Vítkův pobyt ve vězení přitáhl jeho peprný rozchod s manželkou Evou. Pro bulvár to byl dar z nebes. Když soud Vítkovy rozvedl, exmanželka přišla při jednání o majetkovém vyrovnání společného jmění s požadavkem na tři miliardy korun, později padl požadavek dokonce na dvacet miliard. Vítek se ale nenechal vyvést z míry. Veškerý majetek v předstihu převedl na svoji matku Magdu Malou a prohlásil, že je pouhý právní koncipient s platem 25 tisíc korun. Přestože bylo všem jasné, jak se věci ve skutečnosti mají, Vítek spor nakonec v listopadu 2010 vyhrál. Eva se musela spokojit s 50 miliony, realitní magnát navíc dostal do péče syna Radovana. Ještě o rok dříve se Vítek oženil v hotelu Chateu Mcely s Marií Geidlovou, s níž má další tři děti.

Loni vyšlo najevo, že Vítka mohlo potkat ještě něco mnohem horšího než vazba nebo rozvod. Recidivista Michael Šváb, který byl souzený za únosy a vraždy podnikatelů, měl podle deníku Právo políčeno také na majitele CPI.

Jak vydělat na krizi

Mezitím, co procházel rodinnými peripetiemi takřka v přímém přenosu, se Vítek postupně podnikatelsky osamostatnil. Nejprve se rozešel s kolegy z Istrokapitálu. Česká aktiva si rozdělil s Antonem Siekelem, slovenské investice převzali Hoffmann a Braňo Prieložný. Finančně se tou dobou opíral o nové partnery v Londýně, pocházející ze starých židovských rodin z Blízkého východu. Seznámil se s nimi na konci 90. let a pomohl jim v Česku k pár výnosným obchodům. Novinářům se vytahoval, že díky londýnským kontaktům má nevyčerpatelný zdroj peněz a je schopný dohodnout půlmiliardový obchod po telefonu. Dva z těchto byznysmenů, Henri Charbit a Charles Joory, také v roce 2007 koupili poloviční podíl v CPI za celkem 13 miliard korun. Vítek ale nakonec jejich podíly výhodně shrábl zpátky, když je finanční krize přinutila ke shánění hotovosti. Protože už předtím vyplatil Siekela, stal se v roce 2010 jediným pánem CPI.

A právě v tomto období Vítek podnikl další vlnu nákupů, které mu v následujících letech postupně zvyšovaly hodnotu majetku o další a další miliardy. Podmínky mu přály. „V období po finanční krizi, zejména v letech 2008 až 2012, byl významně omezen příliv zahraničních investic do komerčních nemovitostí v Česku,“ připomněla analytička Helena Kollmannová ze společnosti Jones Lang LaSalle. Podle Pavla Rysky z J&T Banky se CPI podařilo to hlavní, co je v byznysu třeba – správné načasování. „Většinu investic uskutečnila až po krizi a za pro ni relativně příznivé ceny. A i ta aktiva, která měla před krizí, byla spíše defenzivního charakteru, tedy nedošlo u nich k poklesu výkonnosti.“ Mezi nejvýznamnější nemovitosti, které v těchto slabých letech CPI koupila, patří obchodní centra Olympie v Mladé Boleslavi, Teplicích, IGI v Českých Budějovicích, City Park v Jihlavě, kancelářské budovy City West Siemens, PPF Portfolio a logistické parky (Lozorno Logistics Park). Vedle toho dál rozšiřovala počet spravovaných bytů (dnes 12,5 tisíce) a vlastněných hotelových domů (nyní s téměř deseti tisíci lůžky).

Sazka a Orco, vítězné strategie

Ze všech transakcí, při nichž Vítek prokázal svůj podnikatelský instinkt, stojí za zvláštní připomenutí dva jeho mistrovské kousky: Sazka a Orco.

Sazku dříve vlastnily sportovní svazy, společnost ale zcela ovládal její svérázný a rozmařilý šéf Aleš Hušák. Jeho přičiněním se loterijní společnost také v druhé polovině roku 2010 dostala do vážných finančních potíží. Vítek později tvrdil, že původně chtěl od Sazky koupit pozemky v Trutnově. Aby je získal výhodně, začal skupovat její dluhy. Hušák prý ale nedodržel slovo a odmítl mu pozemky odprodat.

Je možné, že ve skutečnosti měl Vítek se Sazkou od začátku velké plány. Každopádně se mu ji povedlo dostat na kolena. V prosinci 2010 koupil od Raiffeisenbank 400milionovou pohledávku, další dvě pohledávky po půlmiliardě od Komerční banky a J&T. Začátkem následujícího roku jedna z Vítkových společností poslala Sazku svým návrhem do insolvence, čímž se rozehrál dlouhý boj o její ovládnutí. Dluhy po sázkové společnosti začala skupovat také skupina KKCG Karla Komárka, na druhé straně stála skupina Penta a lobbista Martin Ulčák, kteří deklarovali dohodu s Hušákem o úvěru. Vítek, jenž mezitím posílil svoji angažovanost přes nákupy dluhopisů Sazky, z kolotoče vystoupil v nejlepší chvíli. V březnu 2011 prodal svoje pohledávky Kellnerově PPF. Vydělal minimálně stamiliony korun. PPF později svůj podíl v Sazce prodala KKCG.

Společnost Orco bývala jedním z nejúspěšnějších titulů na pražské burze, pohádka ale skončila s přelivem americké hypoteční krize do Evropy. Vítek ucítil šanci. Počkal si na rozředění akciových podílů a třicetiprocentní podíl mu stačil, aby uskutečnil vyvedení nejlukrativnější, německé části Orca, největšího pronajímatele komerčních nemovitostí v Berlíně, pod svá křídla. Nezabránil mu v tom ani odpor dalších akcionářů Orca, fondů Kingston a Alchemy. Společnost Orco Germany se nejprve přejmenovala na GSG Group. Do ní pak Vítek vložil svoji kmenovou českou společnost CPI – tím zvýšil svůj podíl v bývalém německém Orcu na 94 procent. GSG Group se následně přejmenovala na CPI Property Group. Vítek tím získal další velký pilíř svého byznysu mimo Česko. Podobným způsobem ovládl také maďarského developera Ablon.

Počkejte si na léto, bude to velké

Dnes je CPI Property Group v Česku největším vlastníkem maloobchodních ploch, druhým největším poskytovatelem nájemního bydlení a jedním z největších vlastníků hotelových kapacit. Loni v říjnu se záběr skupiny rozšířil na zemědělskou půdu, když CPI koupila za 1,2 miliardy společnost Spojené farmy, hospodařící na 20 tisících hektarech. Vítek se tak stal jedním z největších českých biofarmářů. Jako krok k posílení prestiže se dá vnímat loňské otevření pražského centra Quadrio, zahrnujícího obchody, kanceláře i byty a vybudovaného nad stanicí metra Národní třída. Objekt, do něhož se přestěhovalo i vedení CPI, získal několik ocenění.

Vítek ale nepodniká jen přes CPI. Sám loni investoval do lyžařského střediska ve švýcarské Crans Montaně, kterou udává jako své bydliště. Loni navýšil podíl ve společnosti, jež provozuje tamní vleky, a současně CPI potvrdila, že ve středisku postaví hotelový komplexu až za čtyři miliardy korun.

CPI má sice napůjčováno takřka od všech tuzemských bank, stabilní příjmy z nájmů z ní ale dělají spolehlivého klienta, navíc těží z nízkého úročení. Její podnikové dluhopisy patří mezi nejžádanější. „Finanční kondice CPI je velmi dobrá. Firmě se při neustálé expanzi daří držet náklady relativně na uzdě, což znamená růst provozních marží a vysoký čistý zisk,“ říká analytik Ryska a upozorňuje, že česká CPI za loňský rok vykázala hrubé výnosy z pronájmu ve výši 4,4 miliardy, provozní zisk 3,8 miliardy a čistý zisk 1,6 miliardy.

Žádosti o rozhovor Radovan Vítek v současnosti odmítá. Mluvčí CPI Jan Burian tajemně odkazuje na polovinu léta, na kdy prý skupina chystá velkou událost. Co by to mohlo být? Třeba získání mezinárodního investičního ratingu od agentur typu Standard & Poor‘s nebo Moody‘s, který by CPI otevřel cestu k vydání dluhopisů v eurech v západní Evropě, a tím i výhodnému financování dalších akvizic. Jiná možnost, o níž se v branži hovoří, může být výraznější rozkročení skupiny do zahraničí, protože český realitní trh pro ni začíná být těsný. V úvahu by přicházelo Polsko, kde skýtá investice do budov k pronájmu velmi zajímavý potenciál.

„Vystupoval jako nabubřelý hulvát,“ vzpomíná po letech na Vítkovo chování před družstevníky Včely Dagmar Zvěřinová. O jeho přihroublé a chvástavé povaze mluvili také další lidé, kteří s Vítkem dříve přišli do styku. Postupem let se prý Vítek změnil k lepšímu. Jedno mu každopádně ani jeho odpůrci nemohou upřít – správný nos na výnosnou investici.